שוק ההון VS נדלן – איפה כדאי לי להשקיע ב2023?

אחת השאלות הבוערות בתחום ההשקעות היא באיזה תחום להשקיע – נדלן או שוק ההון, התשובה היא בדרך כלל לא חד משמעית וזה הגיוני כי מדובר בשתי דרכים שלכל אחת מהן יתרונות ברורים אבל שונים. בחירה בין השקעה בשוק ההון לבין השקעה בנדל"ן צריכה להתבצע לפי יעדים פיננסיים, סובלנות לסיכונים ואופק לטווח ארוך כי לשתי האפשרויות יתרונות וחסרונות. מטרתנו לבדוק מה המטרה שלנו ומהו טווח ההשקעה שאנחנו מעוניינים בו. לאחר מכן נוכל להבחין מהי הכדאיות בכל תחום השקעה ומה מתאים יותר עבורנו כמשקיעים.
ככלל אצבע, השקעה בנדלן הן "רגועות" יותר ומתאפיינות בתנודתיות נמוכה מאשר שוק ההון.

שוק ההון או נדל"ן בישראל

שוק ההון, בבסיסו, מקל על קנייה ומכירה של חובות ארוכי טווח וניירות ערך מגובי הון. מתוך הקשרים גלובליים, וליתר דיוק, מהנוף הישראלי, שוק ההון הופך לצינור להתקדמות כלכלית ולהעצמה. הבורסה הישראלית לניירות ערך מייצגת את התגלמות הדינמיקה הזו, ומשמשת כצומת חיוני לעסקים ישראלים ולציבור הרחב. באמצעות תשתיות מסחר וסליקה מתוחכמות, יצרה ה-ISE מוניטין של מצוינות, המניעה את צמיחת המשק הישראלי.

מנגד, הנדל"ן משמש כנכס מוחשי, הנטוע במרחב הפיזי. השקעות נדל"ן כרוכות לעתים קרובות ברכישת נכס, בין אם זה מגורים, מסחרי או תעשייתי. עם הזמן, נכסים אלה יכולים לעלות בערכם, ולהציע תשואות פוטנציאליות למשקיעים. בנוסף, נכסים יכולים לספק הכנסה מדמי שכירות, המציגים זרם הכנסות מתמשך.

איך משקיעים בשוק ההון לעומת בנדל"ן?

הכניסה לשוק ההון מתבצעת באמצעות הקמת חשבון ניירות ערך בבנקים או בבתי השקעות הקשורים לבורסות. למשל, בתוך המערכת האקולוגית הישראלית, המסחר בבורסה מתרחש בעיקר דרך הישויות הללו. המהפכה הדיגיטלית פשטה עוד יותר את התהליך הזה, ומאפשרת לאנשים לסחור באופן אוטונומי באמצעות פלטפורמות דיגיטליות שונות. עם זאת, אופיו ההפכפך של השוק דורש ידע מעמיק והתייעצות עם אנשי מקצוע כמו יועצי השקעות, מה שמבטיח קבלת החלטות נבונה.

השקעות נדל"ן, לעומת זאת, כרוכות בתהליך פשוט יותר. הרוכשים מזהים נכסים בעלי עניין, מעריכים את התשואות הפוטנציאליות שלהם ומסיימים עסקאות. למרות שהתהליך עשוי להיראות פשוט, ההימור גבוה, בהתחשב בהוצאות ההון המשמעותיות הנדרשות לנדל"ן. עם זאת, האופי המוחשי של הנכס והאפשרות לייצר הכנסה מדמי שכירות יכולים להציע יציבות מסוימת בהשוואה לאופי המשתנה של המניות.

השקעה בנדלן – יציב אך סולידי

• תנודתיות נמוכה – רק באופן נדיר יורדים מחירים של נכסים. בניגוד לבורסה ברחבי העולם שעלול לספוג ירידות קשות לעתים, המצב בשוק הנדל"ן יציב באופן יחסי.
  מה שכן חשוב להבין שעם יציבות שכזו גם התשואה ושולי הרווח נמוכים יותר.
  ככל שהתנודתיות נמוכה יותר, משמע סיכון נמוך יותר (ברוב המקרים) גם הרווח הפוטנציאלי שלנו(תשואה) יהיה נמוך יותר. תשאלו את עצמכם מה יותר חשוב לכם.

• הטבת מס – על אף מס רכישה (דירה שניה ומעלה) ומיסי שבח, התנאים במיסוי קלים מאוד בהשוואה למיסוי בבורסה.
  בנוסף, בנדל"ן אנחנו לרוב נבצע פחות פעולות רכישה ומכירה ונחזיק את הנכס לטווחים ארוכים יותר.

• הלוואות משתלמות – משכנתא לרכישת דירה נחשבת לבעלת תנאים טובים כי היא מבוססת על שעבוד של הנכס לבנק. אם תרצו לקחת הלוואה לצורך מסחר בשוק ההון, התנאים יהיו גרועים בהרבה מפני שאין לבנק ערבות על ההלוואה שלכם.
  מה שאומר שבסכומים גבוהים, לרוב השקעה בנדל"ן תספק לכם תנאי מינוף טובים יותר.

השקעה בשוק ההון – סיכוי לצד סיכון

• פיזור הסיכון – בשוק ההון ניתן לפזר את סכום הכסף להשקעות קטנות יותר וליצור תמהיל נוח ובטוח יותר מאשר השקעה מוחלטת בנכס אחד. בנוסף, הוצאות לא צפויות שקיימות בנדל"ן כמו: אי תשלום שכר דירה או אי מציאת שוכר אינה קיימת וההשקעה צפויה יותר.בניהול ארוך טווח של השקעות בשוק ההון הפיזור הרבה יותר בטוח ונוח מאשר בנדל"ן, חשבו על זה – רוב עסקאות הנדל"ן הן קנייה של נכס 1,2,3 ולא יותר(ברוב הפעמים) בעוד שבשוק ההון תוכלו לפזר את ההשקעה על פני 20 נכסים במידה ותבחרו!

• כניסה באלפי שקלים – שוק ההון אינו מוגבל למחיר יציב אחד (כמו במקרה של נכס) ולכן במחיר של כמה אלפי שקלים בודדים, ניתן להתחיל ולהשקיע.
  לעומת זאת בנדל"ן לא תוכלו להשקיע כנראה בפחות מ-100K.

• נזילות מיידית – בכל רגע נתון (בדרך כלל) תוכלו למשוך את כספכם מהשקעה בשוק ההון, במקרה של השקעה נדל"נית הדבר עלול לקחת מכמה ימים לכמה חודשים ודרך כמה גורמים כמו סוכן נדל"ן ועו"ד.
  אמנם על משיכה של כסף משוק ההון תשלמו 25% מס רווח הון, הכסף שם הרבה יותר נזיל!

מה ההבדל בין שוק ההון VS נדלן מבחינת תשואה?

הבורסה לניירות ערך מייצגת את ההזדמנויות הקיימות בשוק ההון. חברות, באמצעות הנפקת מניות, משיגות את ההון הדרוש כדי לתדלק את שאיפותיהן, מהרחבות שוק ועד פיתוחים תשתיתיים. משקיעים, בתורם, עשויים להפיק תועלת מצמיחת החברה ומדיבידנדים. יתרה מכך, מכשירים פיננסיים שונים, לרבות אג"ח וקרנות נאמנות, מגוונים את ההיצע, ומספקים מענה לצרכי משקיעים שונים.

נדל"ן מציע סוג אחר של פיתוי. המוחשיות של הנכס, יחד עם מגמות ההערכה ההיסטוריות בשווקים רבים, הופכות אותו להשקעה אטרקטיבית. בישראל, מדינה המתאפיינת בחשיבותו ההיסטורית ובקרקעות המצומצמות שלה, שוק הנדל"ן עדים לעתים קרובות לביקוש חזק, שמעלה את ערכי הנכסים לאורך זמן.

שוק ההון או נדל"ן לפי מדדים

מדדים כמו ת"א 35 מבהירים את האופי של שוק ההון. אינדיקטורים מספריים אלה משקפים את המחירים הממוצעים של קבוצות אבטחה ספציפיות, ומציעים תובנות לגבי ביצועי השוק. מדדים כאלה הם בלעדיים לשוקי ההון ומספקים הבנה מגוונת של בריאות השוק ותשואות פוטנציאליות של משקיעים.

לשם הקבלה, מדדי נדל"ן או מדדי מחירי נכסים באזורים שונים יכולים לספק תובנות לגבי מצבו הבריאותי של שוק הנדל"ן, המשקפים את מחירי הנדל"ן הממוצעים ומצביעים על מגמות בשוק.

תשואות על שוק ההון ונדל"ן בשנים האחרונות

במהלך 20 השנים האחרונות שיעורי התשואה הפוטנציאליים לשוק ההון בישראל נעים בין 6% ל-12% מדי שנה. בינתיים, השקעות נדל"ן ראו תשואות ממוצעות בין 3% ל-7% בשנה. למרות שבמבט ראשון נראה ששוק ההון מציע תשואות גבוהות יותר, המספרים הללו מייצגים רק ערך נייר ואינם הקובעים היחידים בנרטיב ההשקעה הרחב יותר.

הנדל"ן בישראל זוכה לא פעם לשבחים על יציבותו. בניגוד לשוק ההון, שמאופיין בתנודתיות המובהקת שלו, נדל"ן מייצג נכס מוחשי. נכסים כאלה הם מטבעם בעלי פרופיל סיכון נמוך יותר, שכן אופיו הפיזי של הנכס מבטיח שהוא שומר על ערך גם במהלך מיתון בשוק. ביטחון זה הופך בולט יותר במדינה כמו ישראל, שבה הביקוש לשטחי מגורים ממשיך לעלות, מחזק עוד יותר את ערך הנכס ומציע זרמי הכנסה פסיביים פוטנציאליים.

באיזה אפיק השקעות ניתן להשיג מינוף?

שוק הנדל"ן הישראלי מספק יתרון ייחודי למשקיעים פוטנציאליים: מינוף. רכישת משכנתא בישראל להשקעה בנכס היא יחסית נגישה יותר. המשמעות היא שמשקיעים יכולים להיכנס לשוק הנדל"ן מבלי להתחייב על מלוא הסכום מראש, גמישות שלא נהוג למצוא בשוק ההון.

כמו כן, יש להביא בחשבון את עיקרון הגיוון: גיוון הוא עיקרון המהדהד עמוקות בתוך קהילת ההשקעות, הדוגל בחלוקת השקעות בין סוגי נכסים שונים לניהול סיכונים. בהקשר של ישראל, עיקרון זה הופך להיות בולט במיוחד כאשר הוא משווים בין שוק ההון והנדל"ן ורוצים לצמצם סיכונים תוך הגברת הסיכוי לתשואה.

שוק ההון VS נדלן משיקולי מיסוי

נדל"ן בישראל כפוף למערכת מיסוי רב-גונית. ההוצאות נעות בין מס רכישה שיכול לנוע בין 0% ל-10% ועד היטל השבחה, מס שבח ומס ערך מוסף שקיים תמיד. מבנה מיסוי מורכב זה מצריך תכנון קפדני ולעיתים גם ייעוץ של אנשי מקצוע, מה שמוסיף לעלות הכוללת של ההשקעה.

הדבר הנכון לעשות הוא לערב בעלי מקצוע ויועצי מס כדי לבחון כל מקרה לגופו. לעיתים קרובות השקעה בנדל"ן שמתאימה לאדם אחד לא תתאים לאדם אחר, בגלל מבנה תיק השקעות מסוים שכבר יש לו בשוק ההון באמצעות קרנות פנסיה, קופות גמל וכן הלאה. 

איזה אפיק השקעות נזיל יותר?

נזילות, או ליתר דיוק היעדרה, מהווה אתגר נוסף למשקיעי נדל"ן. בניגוד למניות או איגרות חוב, שניתן למכור בקלות יחסית בשוק ההון, נכסי נדל"ן אינם מציעים את אותה נזילות. חוסר נזילות זה אומר שבעוד משקיע מחזיק בנכס מוחשי בנדל"ן, הוא עלול למצוא את עצמו במצוקה אם יזדקק להון מיידי.