אזהרה למשקיעי הנדל"ן: החזר מס שבח, 25% סיכויים למדרון חלקלק

מס שבח הוא המס אותו אתם משלמים כאשר אתם מבצעים עסקת נדל"ן ומפיקים רווח, על הרווח הזה המשקיע מחויב לדווח לרשויות המיסים ושלם עבורו 25% אשר מתבטאים בעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, נגלה לכם כבר מעכשיו שישנו החזר מס שבח ואפילו פטורים במקרים מסוימים שאתם פשוט חייבים להכיר!

מה זה מס שבח?

מס שבח הינו דרישת תשלום לרשות המיסים בעבור רווח על עסקאות נדל"ן.

לצד חופש העיסוק והכלכלה החופשית, עידן האינטרנט וההיצע הגדול ליצירת רווחים דרך עסקאות נדל"ן בארץ ובעולם ובכך לייצר תשואות ורווחים גבוהים, המדינה רואה בנדל"ן כנכס המנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל, לכן ישנו צורך לשימור ותפעול קופת המדינה והרשות עבור עסקאות הנדל"ן, מכאן נוצר מס השבח על כל גרסאותיו ובמרוצת השנים.

המדינה גובה מס בגובה של 25% על כל רווח הנעשה בשטחה עבור עסקאות נדל"ן רווחיות גם לתושבי הארץ וגם למתגוררים בחו"ל.

דוגמה למס שבח:

זוג רכש דירה ב-1.4 מיליון ₪ ומוכר ב-1.8 מיליון ₪ ומימש רווח של 400 אלף ₪, על הרווח חייב הזוג לדווח לרשות המיסים ובמקרים מסוימים לשלם 25% מהרווח.

רפורמת המס ב-2014, קיצוץ רווחים וביטול החזר מס שבח

ראשית יש לציין כי מחירי הנדל"ן התייקרו במאות אחוזים ב-2 העשורים האחרונים וייצרו רווחים אסטרונומיים עבור משקיעי נדל"ן רבים שנהנו מפטורים, הקלות והחזר מס שבח עד שנת 2014, בשנה זו החלה רפורמת מס השבח.

עד שנת 2014, משקיעים יכלו לממש רווחים על ידי מכירת דירות בשווי גבוה מהרכישה תוך פטור מלא ממס שבח ללא חישוב או כל יחס לרווחים שהופקו.

מצב זה לא התקבל על דעת היגיון הרווח המדיני והכניסה רפורמה במס השבח המגביל את הפטורים, ההחזרים וההקלות בצורה משמעותית.

2 תנאים המזכים בהחזר מס שבח

לאחר הרפורמה ב-2014, תחום הנדל"ן עבר שינויים ותנודות רבות שהתבטאו במכירת נכסים רבים מטעם המשקיעים שהחזיקו בבעלותם נכסי נדל"ן רבים.

הרפורמה כן מאפשרת החזר מס שבח או פטור ב-2 המקרים הבאים:

1.   נכס ראשון של אדם השימש למגורים לפחות לתקופה של 18 חודשים יהיה זכאי יהיה לפטור או החזר מס שבח.

2.   שיעור מס השבח יעמוד על 25% מרווח העסקה בכל מקרה, למעט מצבי פטור או הקלות.

זכאות לקיזוז והחזרי מס שבח משנת 2014

חישוב החזר מס השבח מתבצע על ידי חישוב פשוט של קיזוז הוצאות הרכישה מול הרווח שנוצר.

הוצאות רכישה כוללות:

–         הוצאות רכישה

–         הוצאות על השבחת הנכס

–         שכר טרחת עורכי דין

–         דמי תיווך

–         מס רכישה

–         שיפוצים

–         משכנתא

–         פחת על הנכס

–         אגרות

–         תשלומים שונים לקיום העסקה

כל אלו נכללים בתחשיב המספק את מידת הרווח והאם בכלל קיים, אם ימצא שאכן נוצר רווח מאותה עסקת נדל"ן המרוויח יחויב במס שבח, מאידך אם בשל ההוצאות לא נוצר רווח לא יהיה צורך בתשלום מס רווח ולא יתקיים החזר מס שבח מכיוון שאינו שולם.

8 הטבות להחזר מס שבח

זכאות למס שבח או החזר מס שבח אינם ניתנים בהוזלת יד כמו בימים שלפני הרפורמה, אך כן ניתן לבצע החזר מס או להשיג פטור ממס שבח. על מנת לדרוש החזר מס שבח מרשות המיסים חייבים להתקיים התנאים הבאים לגבי הנכס הנסחר:

1.   הדירה בבעלות אדם פרטי.

2.   50% משטח הנכס שימש למגורים לפחות למשך 18 חודשים טרם העסקה.

3.   פטור או החזר מס שבח מלא עבור רווח מדירה ראשונה.

4.   חלוקת מס בין בני זוג.

5.   פריסת מס שבח על פני מדרגות ונקודות מזכות.

6.   חישוב מס שבח והפרדה בחישוב לפני ואחרי הרפורמה.

7.   הטבות שניתנו לתקופות או עסקאות ספציפיות.

8.   גביית יתר על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

אם אתם לא עומדים בתנאים אלו ככל הניראה אתם חייבים במס ומומלץ ליצור קשר עם סמכות מקצועית למזעור גובה מס השבח החייב.

חישוב החזר מס שבח טרום עסקה ל-100% מיקסום רווחים

הזמן הכי נכון לבצע חישוב יש הרבה סוגי מיסים : מס שבח או בדיקת זכאות להחזר מס שבח הוא טרום ביצוע רכישה של נכס, אלא אם מדובר בנכס בבעלות רבת שנים.

חישוב החזר מס שבח חייב להיבחן כבר בשלבים הראשונים של הגישוש עבור עסקת נדל"ן במטרה לייצר רווח.

חישוב נכון לטובתכם יספק עבורכם את התמונה הרחבה והמדויקת ביותר על הרווח הצפוי מאותה עסקת נדל"ן.

מורכבות החוק מאפשרת לא פעם ניצול זכויות והטבות על ידי בעלי מקצוע מומחים בתחום וקבלת ייעוץ או ליווי הם מהלכים נכונים שבהכרח יחסכו לכם לא מעט כסף.

תשלום 0 ₪: החזר מס שבח באמצעות חישוב לינארי

חישוב ליניארי יעיל לדירות המוחזקות בבעלות המוכר לפני שנת 2014.

המס קובע ש-25% מרווח העסקה ישולמו לרשות המיסים, אך חישוב ליניארי מאפשר לחשב את גובה תשלום המס תוך פריסה על פני התקופה שלפני ואחרי הרפורמה, על נכסים שהוחזקו טרם הרפורמה לא יגבה מס על אותן שנות הבעלות כלומר 0 ₪ וחישוב של 25% על פי חישוב השנים שלאחר 2014.

הקריטריונים המזכים בהחזר מס שבח

האחראית על בחינה והחזר מס שבח הינה רשות המיסים, והחזר מס שבח מגיע בצורת זיכוי. על מנת ליהנות מזיכוי והחזר מס שבח, על האדם לעמוד באחד מהקריטריונים שציינו ולהגיש בקשה להחזר מס שבח מול רשות המיסים.

במידה ואחד הקריטריונים חל על אותה עסקה, רשות המיסים תבחן את הבקשה להחזר מס שבח ואף תזכה במידת הצורך, מדובר בעשרות ומאות אלפי שקלים אשר לא פעם הופכים עסקה לא כדאית ליותר רווחית ממה שחשבנו טרם התייעצות עם סמכות מקצועית ומומחית להחזר מס שבח.

מסכמים את הדרכים להחזר מס שבח

בשל המסובכות של חוק מס שבח, מומלץ לפנות לבעל מקצוע כמו עורך דין, רואה חשבון, מתווך מוסמך המתמחים בתחום המיסוי, באופן גורף הם יוכלו מעצם מעמד  לנצל זכויות המוענקות להם ולקדם נושאים דחופים אל מול הרשויות בעת דיונים לזכאות החזר מס שבח.

משקיעים מנוסים ורבים בוחרים להתייעץ עם מומחים בתחום על מנת לבחון כדאיות עסקאות ותכנון אסטרטגיות השקעות בנדל"ן ובכך לחשב לטובתם ולפעול בצורה שתפיק תשואות גדולות יותר ובלי הפתעות או בורות מיסוי ללא תחתית שמצמצמות עד כדי שהן מבטלות רווח וכדאיות מעסקאות נדל"ן רבות שלא חושבו על ידי מומחה בתחום.

אם אתם משקיעים בנדל"ן, תערכו חישובי מס או פנו ליועץ להחזרי מס שבח שידע לחשב ולכלול את כל הזיכויים האפשריים  כגון פחת על הנכס, פירוט ותיעוד הוצאות, הכוונה לנכסים ועסקאות עם מס שבח מופחת או מבוטל.

• אין בתוכן זה משום המלצה, חוות דעת או ייעוץ משפטי או פיננסי, כמו כן תוכן זה אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף, המסתמך על מסמך זה עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.