לאן נעלמו הרווחים? 6 עובדות על מס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על רווח הון ממקרקעין בישראל, פעמים רבות משקיעים לא ידעו לחשב את מס השבח בצורה נכונה, לא ידעו שמגיע להם החזר וייתכן שעדיין הם לא יודעים זאת. בכתבה זו הם עשויים לקבל את כל המידע הנחוץ על מנת לחסוך כסף בתשלום מס שבח או בקבלת החזרי מס שבח.

למה וכמה מס שבח?

מס שבח קיבל תוקף משפטי והועבר כחוק מס מקרקעין ב-1963.
חוק מס שבח ורכישה, זהו מס שפותח בישראל ובעל אופי ייחודי לשוק המקרקעין בישראל, החוק יוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון ממקרקעין בישראל לרווח הון הנובע מנכסים אחרים או מהשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס בניכוי לאחר חישוב וסילוק העלות של אותה השבחה.

משמעות המילה שבח בחוק הוא רווח שנעשה בעסקת מקרקעין לאדם בעת ביצוע עסקה, כלומר התמורה אותה הוא מקבל או בוחר לממש, במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי השוק של הנכס מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס, כלומר כמה הוא השביח את ההון המושקע.

חישוב מס שבח

בשנת 2014 חלו שינויים משמעותיים בחוק מס השבח, שינויים ששינו את עולם המקרקעין בדרך חישוב מס שבח בישראל,  עד 2014 נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס על רווח ההון שנוצר, פטור זה התקיים בתנאי שהם לא מכרו דירה בעבר בטווח של ארבע שנים.

לאחר השינויים בחישוב, משלמים המוכרים מס בשיעור של 25% על הרווח מהדירה השנייה הנמכרת, גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת דירה קודמת , וזאת בהתאם לחישוב ליניארי המחלק את הרווח על פני תקופת האחזקה, ובכך ממסה רווחים שעד היום היו פתורים ממס שבח ולא נכללו בחישובו, מדובר בלא מעט כסף שכיום מועבר לרשות המיסים בשל עסקאות רווחיות בעיקר.

איך רשות המקרקעין מחשבת שומת מס שבח?

זהו עניין מורכב מאחר שהיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים אשר מושפעים ממועד הרכישה, ניכויים מסוימים, שיעורי מס היסטוריים לגבי נכסים אשר נרכשו עד ל-31 במרץ 1961.

חישוב מס ליניארי "רגיל" הכולל חלוקה לשלוש תקופות וחישוב ליניארי חדש לגבי דירת מגורים מזכה אחר הרפורמה במס שבח אשר נחקקה במסגרת תיקון 76 לחוק ועל כן, חישוב מס השבח דורש מומחיות והבנה בחוק מס השבח ועדכוניו באופן מוחלט.

פטור ממס שבח שכדאי להכיר

בחוק מס שבח כמו יתר חוקי המיסים, ישנה מערכת מסועפת של פטורים ודחיות מס, שמתעדכנת לא פעם לפי החלטות הממשלה או מצב שוק הנדל"ן, אחד מהפטורים המוכרים ביותר הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. כך למשל אדם אשר הייתה בבעלותו דירה למשך שנה וחצי לפחות וזו היא דירתו היחידה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח במידה ויממש את הנכס כלומר ימכור אותו ויעשה רווח הנקרא הון בחישוב המס.

רשימת הפטורים היא לא קצרה, וצריך מחשביי מס מקצועיים כדי להחליט  להשתמש בפטור אחד ולא באחר, ובכך לתכנן את מס השבח לגבי עסקאות עתידיות שאנו מעוניינים לגרוף מהם רווחים.

ישנם מקרים בהם ייתכן שאף אם לא מתבקש פטור מסוים, לא ישולם מס שבח וזאת תוך חישוב השבח על הנכס בהפחתת הוצאות מסוימות שהיו על הנכס, למשל הוצאות מימון, תיווך, עריכת דין, פחת, וירידות ערך בשוק הנדל"ן, כך שגם אם לא נבקש פטור אלה נוכיח חוסר רווח, הרי שלא מתקיים רווח הון ולכן ניתן לאחר החישוב לא לשלם מס, ללא פטור או הקלה בשומת מס השבח באותה עסקה.

מס שבח הון ומקרקעין

בשל צורך שעלה נעשתה הבחנה בין מס שבח מקרקעין למס רווח הון, ההבחנה במס השבח היא בעיקרה היסטורית.

בשנת 1949 נקבע מיסוי על רווחי הון הנובעים ממקרקעין מתוך הנחה שאלו רווחים משמעותיים מספיק שיאפשרו גבייה אפקטיבית, המחוקק הישראלי הושפע מהמחוקק הבריטי שקבע הסדר דומה מספר שנים קודם לכן, מנגד לא חלו מיסים על רווחי הון מנכסים אחרים עד שנת 1965, ועד אז נקבעו ההסדרים השונים למיסוי רווחי הון בפקודת מס הכנסה.

אף על פי שהגיוני לו איחדו בין השניים, האיחוד לא בוצע ונוצרו שתי מערכות דינים, וזאת בניגוד למקובל במדינות רבות, אך אצלנו כבר ציינו המיסוי הוא ייחודי.

מחזירים לך לא תיקח? החזר מס שבח!

כאשר אדם מחליט לממש הון מנכס בישראל עליו למכור אותו, לאחר המכירה ברוב גדול מהמקרים נוצר רווח מהעסקה  שעליו חובה לשלם מס שבח. הרווח הוא לרוב מחיר המכירה פחות סכומים הקשורים לעלות הרכישה של אותו נכס. כשהנכס הנמכר הוא נדל"ן כלומר דירת מגורים, קרקע, חנות, הרווח נקרא "שבח", או יותר במדויק "שבח מקרקעין", ועל חלקו מוטל מס שבח מקרקעין.

החל משנת 2014 המס שמוטל על השבח הוא 25% בדומה להשקעות בניירות ערך, אבל לא תמיד זהו הסכום הסופי לתשלום, לעיתים מתגלה סכום נמוך יותר ומוחזר כסף לאותו אדם.

כמו כן, יש מצבים בהם מס השבח שמוטל הוא גבוה במיוחד ויכול להגיע לאחוז מקסימלי של 47% – ולמרות שיוצא שובר לתשלום על הסכום הזה, מומלץ לפנות לאנשי מקצוע מומחים, על מנת לנסות ולהפחית את שיעור מס השבח שחושב על העסקה.

• סביר להניח שמגיע לכם החזרי מס שבח אם אתם מעל גיל 60.

• בהעברת נכסים בין קרובים.

• למי שעונה להגדרת "נכה".

• לעולה חדש.

• למי שקיבל היתר לבניית דירת מגורים לאחר הרכישה ועוד…

כמו כן ניתן לנצל זיכויים שלא נלקחו בחשבון ובכך להפחית הפסדים ממגוון מקורות.

ניתן לפרוס את מס השבח על פני כמה שנים אחורה תוך בחינת הכנסות נוספות בשנת המכירה ובשנים שקדמו לה, לעיתים אפשר גם להחיל חישוב מס שבח שונה כאשר הנכס נחשב "היסטורי" ונרכש לפני 1960.

ניתן לנצל הנחות שלא נוצלו בעת הדיווח על העסקה והן יילקחו בחשבון בחישוב מס השבח.

מס שבח – לסיכום

מס שבח מחושב כאשר מוכרים או רוכשים נכס אך מנגד כדאי להכיר את ההקלות שיכולות לחסוך הרבה כסף.

בחודש יולי 2020 בוטלה הוראת השעה שמטילה מס רכישה שמתחיל ב-8% עבור רוכשי דירות מגורים שזוהי לא דירה יחידה כלומר דירת השקעה וחשוב להדגיש שהשינוי לא חל רטרוספקטיבית, אלא אך ורק על עסקאות שיום הרכישה שלהן נקבע ל-29 ביולי 2020 ואילך.

תודה שקראתם, אנו מזמינים אתכם להמשיך ולקרוא על הדרכים והאפשרויות לחסוך בדמי הניהול בתיק ההשקעות או חשבון החיסכון שלכם בכתבה הבאה.