מס רכישה (2023) – דירה ראשונה ודירה שניה

מדרגות מס רכישה דירה ראשונה

מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה שניה

מחשבון מס רכישה

הסבר על מס הרכישה

מס רכישה הנו מס ישראלי המשולם על רכישת דירה, בתים פרטיים, מגרשים בייעודים שונים ועוד. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המיסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.

מס רכישה הוא מס מסוג שונה, בעוד שבשאר המקרים כאשר מוכרים נכס כמו דירה, ניירות ערך (מניות, אג"ח), רכוש וכו' משלמים מס רק על הרווחים (ההפרש בין תמורה לעלות) ודוגמה נוספת זה תשלום מס על הכנסות מעבודה, שהרי שכר הוא סוג של רווח, או מס חברות שחברות משלמות על הרווחים שלהן – הסיפור אצל מס רכישה הוא שונה.

מס רכישה אינו משולם על הרווחים, הוא משולם לרשויות המס כאשר רוכשים נכס מקרקעין, ולא כאשר מוכרים אותו ברווח (זה מס שנקרא מס שבח). המס משולם על ההשקעה עצמה – סכום הרכישה, בהתאם למדרגות מס רכישה. למה המס הזה קיים? שאלה מצוינת, כך זה פשוט נקבע – ככל הנראה נובע מאילוצי תקציב ובמטרה להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו, במיוחד על שוק הדירות להשקעה.

איפה משלמים מס רכישה

מס רכישה משלמים בעת רכישת נכסים וקרקעות.

מס רכישה – הבדל משמעותי בין דירה ראשונה למשקיעי נדל"ן

כבר בהתחלה, המס מפריד ומבדיל בין רכישת דירה ראשונה לבין רכישת דירה להשקעה. לרוכשי דירה ראשונה/יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת (ישנן הקלות ופטורים נוספים לקבוצות שונות). נקודה חשובה – לא בהכרח מדובר על דירה ראשונה שכן אז הפטור ברור. מדובר בדירה יחידה, כלומר דירה המוגדרת ע"פ חוק כדירה יחידה, אז אתם משלמים מס רכישה לפי מסלול עם שיעורי המס הנמוכים. דירה יחידה יכולה להיחשב גם אם יש לכם דירה נוספת בתנאי – שדירת המגורים שלכם מושכרת, יש לכם חלק של עד 1/3 בדירת מגורים אחרת, יש לכם חלק של עד מחצית בדירת ירושה.

מהי ההגדרה לדירת מגורים לצורך מס רכישה?

ע"פ סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) מוגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים; ככלל דירת מגורים היא דירה שבנייתה הסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בנייה, גם לא בתהליכים סופיים).

מה קורה במקרה שבו רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה? במקרים כאלו יש לבדוק את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצידו לסיים את בניית הדירה, הדירה לא נחשבת כדירת מגורים ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע – בשיעור של 6% משווי הרכישה (הרחבה בהמשך). במידה והקבלן התחייב להשלים את בניית הדירה, הדירה נחשבת לדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה, ואז ישנן הקלות בשיעור המס לפי מדרגות.

מהו מס הרכישה לדירה ראשונה ודירה שניה?

חשוב לציין שהתקנות האלו משתנות לעתים תכופות, בתדירות של החלפת ממשלות, ושהמדרגות בכלל משתנות אחת לשנה בהתאם למדד. כשמדברים על מס רכישה על דירה שנייה, לא נהנים מההקלה של המדרגה הראשונה, ובכלל קיימים שינויים במדרגות לעומת מדרגות הדירה הראשונה.

מס הרכישה השתנה למשקיעים בצורה משמעותית ביוני 2015 – אז העלו באוצר את שיעורי המס על דירות נוספות במטרה להכביד על שוק ההשקעה בדירות, ולגרום למשקיעים להפחית את הביקוש במטרה לספק יותר דירות למי שבאמת צריך – זוגות צעירים ומשפרי דיור. הכוונה הייתה ליצור ירידה בביקוש ואולי ירידה במחירי הדירות. והנה במהלך משבר הקורונה החליטו בממשלה שלא להשאיר את המס המוגבר ולהוריד את המס למשקיעים – הוא יתחיל ב-5%.

האם דירת מגורים שניתנת במתנה חייבת במס?

יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה ללא תמורה, ישלם מס רכישה בשיעור של 1/3 ממס רכישה רגיל. העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה ללא תמורה פטורה ממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, הם ישלמו מס רכישה בשיעור 1/3 ממס הרכישה הרגיל כמו כל קרוב אחר. "קרוב" לעניין זה מוגדר כבן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין), בן זוג של הצאצא, אח ואחות. כאשר מועבר לקרוב במתנה חלק מדירה, ייעשה חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה, ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.

ואיך ייקבע במקרה הזה שווי הדירה? שווי דירת המגורים נקבע לפי השווי שלה בשוק החופשי, ממוכר מרצון לקונה מרצון. לפיכך, המעורבים רשאים לקבוע בעצמם את שווי הדירה לפי מיטב ידיעתם ולפי המידע המצוי בידם ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם, כלומר לערוך שומה עצמית ולהצהיר בהתאם. מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית אם יעריך ששווי הדירה סביר.

תשלום מס רכישה והטפסים הנדרשים

הגענו לישורת האחרונה, אתם יודעים כמה לשלם, ע"פ מדרגות מס והכל, אבל איך משלמים? נתחיל בכך שיש לכם חובת הצהרה – רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, בתוך ‎30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס ‎ 7002.

אחריו אתם תקבלו שומת מס רכישה, שיש לשלמה בתוך ‎14 יום מיום קבלתה. אם רוכש הדירה יחשב את מס הרכישה בעצמו, הוא יהיה רשאי להגיש הצהרה למשרד האזורי על גבי טופס ‎7002 בצירוף תשלום המס שחישב, וכל זה, על פי התקנות, בתוך ‎50 יום מיום הרכישה. כל איחור בתשלום מס רכישה מחייב תשלומי הצמדה, ריבית בשיעור ‎4% וקנס.

טפסים נוספים הנדרשים למלא במקביל לתשלום מס רכישה:

• טופס 7000 – הצהרה על מכירה ורכישת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור
• טופס 7000 א' – הצהרת רוכש זכות במקרקעין/באיגוד מקרקעין – הצהרה משלימה להצהרה ראשית
• טופס 7000 ב' – הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין שהרווח ניתן לשומת מס הכנסה ומבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין

ניתן לשלם באמצעות באינטרנט, דרך אתר רשות המיסים בהעברה בנקאית או בכרטיס אשראי.

מהו יום רכישה?

יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה.

מומלץ לוודא כי המייצג בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם, וכן שהדירה הועברה על שמו של הבעלים החדש ונרשמה במשרדי רשם המקרקעין כדין (בטאבו/מינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת). כאשר קונים דירה יד שנייה יש לשים לב שלא רובץ שעבוד של מסים על הדירה או כל שעבוד אחר, וכי מובטח כי הדירה תועבר ללא כל עיכובים מצד רשויות המס הן בגלל שעבודים והן בגלל חובותיו של המוכר לרשויות.