מס רכישה – הבדל משמעותי בין דירה ראשונה למשקיעי נדל"ן
כבר בהתחלה, המס מפריד ומבדיל בין רכישת דירה ראשונה לבין רכישת דירה להשקעה. לרוכשי דירה ראשונה/יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת (ישנן הקלות ופטורים נוספים לקבוצות שונות). נקודה חשובה – לא בהכרח מדובר על דירה ראשונה שכן אז הפטור ברור. מדובר בדירה יחידה, כלומר דירה המוגדרת ע"פ חוק כדירה יחידה, אז אתם משלמים מס רכישה לפי מסלול עם שיעורי המס הנמוכים. דירה יחידה יכולה להיחשב גם אם יש לכם דירה נוספת בתנאי – שדירת המגורים שלכם מושכרת, יש לכם חלק של עד 1/3 בדירת מגורים אחרת, יש לכם חלק של עד מחצית בדירת ירושה.
עדכון אקטואלי (2021) – בעקבות מגפת הקורונה והתקופה הכלכלית הקשה בעקבותיה, נעשו מספר שינוים בחישוב משך זמן הבעלות על הנכס ושינוי מדרגות מס הרכישה. בהתאם לתקנות החירום, רוכשי דירות מגורים, אשר היו אמורים למכור את דירתם בתוך 18 החודשים מיום רכישת הדירה החדשה, כדי ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים ב"רכישת דירה יחידה", והמועד האחרון למכירת הדירה "הישנה" הסתיימה בתקופה שבין 1.3.20 עד ה-1.10.20, התקופה האמורה לא תילקח בחשבון. העדכון קובע גם כי התקופה האמורה לא תילקח בחשבון לגבי מי שהיה עליו למכור את דירתו הישנה תוך תקופה של 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת, על מנת ליהנות מפטור ממס על מכירת הדירה הישנה.
מס רכישה משולם בהתאם למדרגות – ככל שעסקת הרכישה בעלות גבוהה יותר, כך שיעור המס גבוה יותר. דומה מאוד למדרגות המס בשכר מעבודה. שיטת מדרגות מס הרכישה מאפשרת תשלום מס רכישה כפרמטר של היקף העסקה, כך שבעסקאות לרכישת דירות במחיר נמוך, מס הרכישה נמוך בהתאמה (ובמקרים רבים אין מס רכישה כלל), ואילו ברכישת דירות יוקרה יש "קנס" גבוה ומגיעים למדרגת מס רכישה גבוהה יותר. השיטה הזו לצד ההפרדה בין מדרגות המס לרוכשי דירה ראשונה לעומת רוכשי דירה שנייה, מאפשרת מיסוי דיפרנציאלי שאמור להיות הוגן וצודק.
מהי ההגדרה לדירת מגורים לצורך מס רכישה?
ע"פ סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) מוגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים; ככלל דירת מגורים היא דירה שבנייתה הסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בנייה, גם לא בתהליכים סופיים).
מה קורה במקרה שבו רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה? במקרים כאלו יש לבדוק את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצידו לסיים את בניית הדירה, הדירה לא נחשבת כדירת מגורים ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע – בשיעור של 6% משווי הרכישה (הרחבה בהמשך). במידה והקבלן התחייב להשלים את בניית הדירה, הדירה נחשבת לדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה, ואז ישנן הקלות בשיעור המס לפי מדרגות.
מהו מס הרכישה לדירה ראשונה ודירה שניה?
חשוב לציין שהתקנות האלו משתנות לעתים תכופות, בתדירות של החלפת ממשלות, ושהמדרגות בכלל משתנות אחת לשנה בהתאם למדד. כשמדברים על מס רכישה על דירה שנייה, לא נהנים מההקלה של המדרגה הראשונה, ובכלל קיימים שינויים במדרגות לעומת מדרגות הדירה הראשונה.
מס הרכישה השתנה למשקיעים בצורה משמעותית ביוני 2015 – אז העלו באוצר את שיעורי המס על דירות נוספות במטרה להכביד על שוק ההשקעה בדירות, ולגרום למשקיעים להפחית את הביקוש במטרה לספק יותר דירות למי שבאמת צריך – זוגות צעירים ומשפרי דיור. הכוונה הייתה ליצור ירידה בביקוש ואולי ירידה במחירי הדירות. והנה במהלך משבר הקורונה החליטו בממשלה שלא להשאיר את המס המוגבר ולהוריד את המס למשקיעים – הוא יתחיל ב-5%.
