מס רכישה דירה שניה: כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה להשקעה

צברתם הון משמעותי ומתכוונים לרכוש דירה להשקעה? במדריך זה תמצאו מידע פרקטי על השלבים המרכזיים של ביצוע העסקה, מהו היקפו של מס רכישה דירה שניה (וגם דירה ראשונה), מה חשוב לדעת כשלוקחים הלוואת משכנתה ועוד.
בואו נתחיל!

מס רכישה דירה שניה – כמה משלמים?

לפני שנענה על השאלה הזו, בואו נכיר קודם את השלבים של רכישת דירה:

חיפוש דירה (או דירה להשקעה)

בשלב זה עליכם להחליט באיזה אזור מגורים אתם מעוניינים לרכוש את הדירה; צפון, מרכז, פריפריה, דרום… ואולי המטרה שלכם היא בכלל להשקיע בחו"ל? בכל אופן, תמיד עדיף לבחון מספר נכסים, לבקר בהם בזמנים שונים, לחקור קצת את הסביבה, להכיר את סוג האוכלוסיה וכו'. 

לפנות לעו"ד

כבר על ההתחלה כדי לכם להיעזר בעו"ד אשר יוכל לסייע לכם בהיבטים רגישים כגון משא ומתן וניסוח חוזה לעסקה, הבטחת ערבויות, תכנון תשלומי מיסים, בדיקת רישום בטאבו ועוד.

חתימה על הסכם מכר

בהנחה שהבדיקות המקדימות תקינות אתם יכולים להתקדם אל שלב  החתימה על ההסכם.

הערת אזהרה

לאחר שחתמתם על הסכם המכר חשוב שתוודאו (בסיוע העו"ד כמובן) כי קיימת הערת אזהרה על שמכם אשר מטרתה היא להבטיח את זכויותיכם בנכס – לרבות לספק לכם הגנה משפטים מפני שעבוד/עיקול אשר נוספו לאחר ההערה (באותה נשימה – ודאו כי אין שעבודים/עיקולים לפני רשימת ההערה). 

דיווח למס הכנסה

עליכם לדווח על העסקה לרשויות המס – תוך חודש אחד מהיום בו ביצעתם אותה. 

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה

עסקה ללא תמורה

במקרה בו ונפלה בחלקכם לקבל נכס במתנה מקרוב, מס הרכישה החל על הנכס יופחת לשליש מגובה מס הרכישה הרגיל. שימו לב, החוק מגדיר מי הוא קרוב שממנו תוכלו לקבל נכס ולא לשלם על כך מיסוי מלא – מי שהיה בן זוג למשך שישה חודשים שקדמו לרכישה, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח ואחות.

נכויות ולקויות

הנכנסים לקטגוריה זו זכאים להפחתה משמעותית במדרגת ותקרתה לא תעלה על 0.5% משווי הנכס. חלק מהמקרים – אדם שעל פי הגדרותיו של ביטוח לאומי בישראל נמצא בדרגת אי כושר השתכרות לצמיתות (75% ומעלה), מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות 100%, הורים לילד נכה, עיוור ועוד.

תשלום מס דירה שניה

תשלום מס דירה שניה אשר נקבע בהתאם לגובה שומה עצמית אשר נערכה בעבורכם ע"י העורך דין. 

כאן "העלילה" מתפצלת ותלויה בסוג הרכישה.

תשלום מס רכישה דירה ראשונה עפ"י מדרגות המס הבאות:

• להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2021 ועד 15.1.2022:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס

2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%

3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%

4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 ₪ :

על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪  – לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,747,865 ₪ ועד 2,073,190 ₪  ישולם מס בשיעור 3.5%  =  11,386 ₪ 

על חלק השווי העולה על 2,073,190 ₪ ועד 2,200,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5%      =   6,341  ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 17,727 ₪ (לעומת 17,905 ₪ לרכישות בין 16.1.20 ל – 15.1.21)

_{קרדיט: אתר רשות המיסים.}

תשלום מס דירה שניה (או למעלה מכך) עפ"י המדרגות הבאות:

• להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק רוכש של דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%

2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%

3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%

4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 2,200,000 ₪:

על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪  ישולם מס בשיעור 5%  =  64,739 ₪

על חלק השווי העולה על 1,294,770 ₪ ועד 2,200,000 ₪  ישולם מס בשיעור 6%  =  54,314 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 119,053 ₪ (לעומת 119,077 לרכישות בין 29.7.20 ל – 15.1.21)   

_{קרדיט: אתר רשות המיסים.}

מסירת החזקה ורישום הדירה בטאבו

מסירת החזקה לידכם (או מכם) תינתן במעמד התשלום הסופי על הדירה וכנגד העברת מסמכים ואישורים אשר מבטיחים את זכויות הקונה. לאחר תהליך זה הדירה תירשם בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) כאשר מועד הרישום בפועל הוא לאחר מסירת ההחזקה. 

איך מתבצע התשלום

אז לאחר שהבנתם כמה מס לשלם עבור קניית דירה ראשונה או דירה שנייה, הגיע הזמן שתכירו כיצד התהליך עובד.

דבר ראשון – הצהרה; עליכם להודיע למשרד מיסוי מקרקעין על רכישת הדירה בתוך 30 יום מהעסקה. פעולה זו עליכם לבצע דרך מילוי המסמך 'טופס 7002'.

כך נראה טופס 7002:

בשלב הבא תקבלו שומת רכישה אשר עליכם לשלם תוך 14 יום בלבד. כל איחור בתשלום מס הרכישה יגרור ריבית של 4% ותשלומי הצמדה וקנסות.

כמו כן, קיימים טפסים נוספים:

טופס מספר 7000 – טופס הצהרה על מכירה ורכישת דירה אשר לא נכללים בה זכויות בנייה קיימות.

כך נראה טופס 7000:

טופס 7000 א': הצהרת רוכשי זכויות על מקרקעין.

כך נראה טופס 7000 א' :

טופס 7000 ב': הצהרת רכישת זכויות במקרקעין כאשר הרווח יועבר לשומת המס וקיימת בקשת פטור עפ"י סעיף 50 ל'חוק המקרקעין'. 

כך נראה טופס 7000 ב': 

רכישת דירה = לקיחת משכנתה

אז מה היה לנו עד עכשיו? השלבים של קניית דירה דירה – צ'ק. מס רכישה לדירה ראשונה – צ'ק. מס רכישה דירה שניה – צ'ק. אז עכשיו זה הזמן לדבר על לקיחת משכנתה.

בואו נתחיל מהסוף: משכנתה לא לוקחים, משכנתה מתכננים.

אז אם החלטתם לבצע רכישת דירה ואתם צריכים לקחת משכנתה לשם כך, זה קריטי שתפעלו באופן שקול כיוון שמדובר בהחלטה עם השלכות פיננסיות אדירות.

איך לוקחים משכנתה ב"רגל ימין"? הנה 4 עקרונות הברזל:

גובה המשכנתה

כדי להחליט על גובה המשכנתה אתם צריכים להתבסס על 3 רבדים חשובים: הראשון – עלות הנכס. כמה הוא עולה כאשר מחשבים הוצאות נוספות כגון שמאי, עו"ד, שיפוצים, שדרוגים, מס רכישה וכו'. השני – גובה הון עצמי. היקף המשכנתה שלכם תלוי בהון הפנוי שלכם. ככל שההון גבוה יותר – המשכנתה תהיה נמוכה יותר (ולהפך). השלישי – יכולת עמידה בהחזרים. היחס המומלץ להחזר חודשי על משכנתה הוא לא יותר משליש מסך ההכנסה. במידת הצורך – פנוי ליועץ משכנתאות חיצוני אשר יוכל לסייע לכם לתכנן את נטילת המשכנתה. 

אישור עקרוני על משכנתה

אישור עקרוני על משכנתה הוא מסמך שניתן לכם ע"י הבנק הכולל פירוט של סכום הלוואה וכל התנאים המתקיימים בה. זה קריטי שתעברו על הפרטים לעומק ותוודאו כי המשכנתה אכן מתאימה לצרכים שלכם. גם כאן, שוב, תוכלו להתייעץ עם מומחה חיצוני אשר ידאג לעבור איתכם על פרטי האישור העקרוני ואף לפעול להשיג עבורם תנאים אופטימליים למשכנתה. 

טופסולוגיה

מה ישראלים הכי פחות אוהבים? בירוקרטיה! אבל אין מה לעשות, חלק מרכזי בנטילת משכנתה הוא להתעסק עם טפסים ותהליכים בירוקרטיים. אז מה עליכם להגיש? הנה הרשימה המלאה:

• מסמך ת"ז (כולל ספח).
• תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחורנית.
• 3 תלושי שכר אחרונים (לשכירים) או הצגת שומת מס (לעצמאיים).
• הצגת חוזה עבור רכישת דירה.
• הצגת מסמך על רישום זכויות בטאבו.
• יתכן צורך במסמכים נוספים בהתאם לאופי העסקה.
  
  

חתימה על לקיחת המשכנתא

השלב הסופי והאחרון הוא חתימה על הלוואת המשכנתה. כאן תידרשו לספק ערבויות כגון ערבים להלוואה וביטוחי חיים ומבנה. ביטוחים אלו הם בגדר חובה כאשר המטרה היא להבטיח שהמשכנתה תשולם במקרה פטירה של אחד המבוטחים. כבר יש לכם ביטוח משכנתה? אתם יכולים לבדוק אפשרות להוזיל אותו או לחילופין לשפר את התנאים. לדוגמה: יש היום ביטוח משכנתה שמשלמים רק 13 שנים ואחר כך הוא נשאר אתכם לכל תקופת המשכנתה).  

זהו חברים, סיימנו. אנו מאוד מקווים שהמדריך העשיר אתכם ויוכל לסייע לכם בתהליכי רכישת דירה.