מחירי הדירות בישראל – דירותינו לאן?

מה יהיה עם מחירי הדירות בישראל? השווקים משתגעים, האנליסטים מרתיעים, החדשות צורמות ונהר של חוסר ודאות שותף את המשקיעים.
בכתבה הבאה נעשה לכם סדר בדברים. תהנו.

עפ"י בדיקה שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הנדל"ן בישראל עלו ב- 7.7% בחודשים אפריל-מאי 2021 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אם ניכנס לרזולוציות של המספרים בשטח, נגלה את הדברים הבאים:

במחוז הצפון – מחירי הדירות עלו ב- 11.6%

במחוז המרכז – מחירי הדירות עלו ב- 6.6%.

באזור תל אביב – מחירי הדירות עלו ב- 7.1%.

באזור ירושלים – מחירי הדירות עלו ב- 7.2%. 

באזור חיפה – מחירי הדירות עלו ב- 6.8%.

באזור הדרום – מחירי הדירות עלו ב- 7%.

גרף המציג עליית מחירי דירות מיוני 2020 ועד 20.5.2021. קרדיט: אתר גלובס. מקור: הלמ"ס


השאלה הגדולה והמסקרנת היא – כיצד יתכן שדווקא בתקופה כזו, שבה מגפת הקורונה "עשתה שמות"  בכלכלה ובמשק הישראלי, שוק הנדל"ן נותר איתן ואף הציג מגמות של עלייה?

הנה הסיבות העיקריות לעליית מחירי הדירות בישראל: 

1. אוכלוסיית ישראל מונה כ- 9.1 מיליון תושבים וישנן הערכות כי בתוך עשור מהיום המספר הזה צפוי להגיע לעד 10.6 מיליון. באופן טבעי, הגידול באוכלוסייה מייצר ביקוש לעוד דירות ואם תוסיפו לכך את העובדה שברמת הסטטיסטיקה – שיעור הרווקים בישראל עלה באופן משמעותי (עפ"י הלמ"ס – אחוז הגברים בגילאי 25 עד 29 עלה מ 28% ב- 1970 ל 63% עד תחילת 2020 ואחוז הנשים הרווקות בגילאי 25 עד 29 עלה מ13% ב- 1970 ל 48% עד תחילת 2020) אז הביקוש הזה רק יגבר שבעתיים. מצד שני, בשנה האחרונה ראינו ירידה בקצב המסירה של דירות חדשות וזאת לאור ההאטה בהיקף עבודות הבניה אשר נבעה מן ההגבלות המתמשכות של המגפה.
2. בסוף יולי 2020 הכריז שר האוצר דאז, מר ישראל כץ, על הפחתת מס הרכישה עבור דירה שנייה ומעלה למשקיעים.מטרת המהלך הייתה להשיב משקיעים הביתה מהשקעות אלטרנטיביות בחו"ל ולהכניס יותר כסף היישר אל קופת המדינה. במסגרת הרפורמה, נקבעו מדרגות המס הבאות:

• מס הרכישה על דירות שניות שמחירן הוא עד 1.29 מיליון שקלים יעמוד על 5%.
• מס הרכישה על  דירות שניות שמחירן הוא בין 1.92-3.97 מיליון שקלים יעמוד על 6%.
• מס הרכישה על דירות שניות שמחירן הוא 3.87-5.33 מיליון שקלים יעמוד על 8%.
• מס הרכישה על דירות שניות שמחירן הוא 17.79 מיליון שקלים ומעלה יעמוד על 10%.

מחד גיסא, צעד זה אכן הוביל לעלייה בהיקף המשקיעים הכולל בנתח השוק בדירות שניות ומעלה אשר קפץ מ- 12% ל- 20%. מאידך גיסא, הגידול בהשקעה בדירות הופך את שוק הנדל"ן לצפוף יותר משום שליחידים, זוגות או משפחות עם מספר ילדים זה הרבה יותר מאתגר לרכוש דירה מאשר למשקיע עם משאבים משמעותיים, כך שההיצע מבחינתם פוחת, רמת הביקוש גוברת ומחירי הדירות כמובן צופים פני עליה. כמו כן, מצב זה עשוי להוביל להשפיע על מחירי השכירות העתידיים.

3. בניסיון להתמודד מול משבר הדיור, הכריז שר האוצר לשעבר, מר משה כחלון, על פרויקט הדגל שלו – "מחיר למשתכן". המטרה המוצהרת של הפרויקט הייתה להגדיל את היצע הדירות בארץ ולהוביל להורדת מחירי הדירות בישראל. בפועל התרחש בדיוק ההפך כאשר מחירי הדירות בתקופתו האמירו ב- 17%. אלו היו הסיבות העיקריות לכך:

• המדינה הקצתה כמות קרקעות מסוימת כדי לממש את התוכנית במקום לדאוג ולשווק אותן באמצעותם של מכרזים למשל.

• המדינה ניסחה שורת קריטריונים לקבלת דירה במסגרת הפרויקט מה שהוביל לצמצום משמעותי של קהלים פוטנציאליים.

• רווחי הקבלנים פחתו דרמטית וזה הוביל לעיתים קרובות לאיכויות תכנון וביצוע ירודות מה שגרם לרבים אשר זכו בדירה להעדיף שלא לרכוש אותה בסוף.

4. משבר הקורונה המתמשך הוביל לקפיצה דרמטית בעלויות החומרים המשמשים לבנייה כגון עץ, ברזל ומלט וכמו כן לעלייה במחירי השילוח של הבאת החומרים הללו לישראל. עלות חומרי הגלם המשמשים לבניה מיוצגים באמצעותו של מדד 'תשומות הבניה'.מדד זה הוא בנצ'מרק מייצג המודד את הוצאות עלויות הבניה עבור קבלנים וקבלני משנה אשר בונים דירות חדשות. מאז תחילתה של מגפת הקורונה מדד זה עלה ב- 3.5% והשפיע על מחירן של דירות חדשות מלבד העלויות הטבעיות של השוק.

האם עכשיו הוא הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בישראל?

ובכן, כל ההערכות מצביעות על כך כי מחירי הדירות בישראל יוסיפו לטפס כך שדירה להשקעה בישראל היא בהחלט אפיק מסקרן שכדאי לשקול אותו ברצינות. חיזוק לטענה ניתן למצוא בעובדה כי ביוני האחרון נשבר שיא חדש בהיקף נטילת הלוואות למשכנתה ע"י ישראלים: סכום "דמיוני" של 11.6 מיליארד שקלים.

זה בעיקר מלמד על הבנה פנדומנטלית שמגמת עליית מחירי הדירות בישראל היא ממש לא טרנד חולף וכי צפויות להיות לנו עליות מחירים נוספות. נכון להיום, נדרשות כ- 152 משכורות כדי לרכוש דירה חדשה בישראל לעומת 121 משכורות אשר נדרשו לכך לפני כעשור.

עם זאת, במידה שיש לכם 150,000 שקלים פנויים (וצפונה) ואתם מחפשים אפיק יציב ואיכותי ששומר על ערכו (ואף מטפס עם הזמן) אז השקעת נדל"ן בישראל היא בהחלט אופציה ששווה לבחון אותה ורצוי לעשות זאת עם מומחים להשקעות נדל"ן.

• אין בכתבה זו, בחלקה או במלואה, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות בנדל"ן ואין האמור בה מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

עשוי לעניין אותך גם:

משכנתא הפוכה – פתרון מימון אחרי גיל 60