כל מה שצריך לדעת על מחזור משכנתא

בשנים האחרונות שומעים יותר ויותר על המונח "מחזור משכנתא" והדיבורים סביב נושא זה הופכים להיות פופולריים במיוחד. למה? מה יכול להיות כל כך משתלם ומפתה במחזור משכנתא? במאמר הקרוב אנחנו הולכים לדבר על הריביות הנמוכות על המשכנתא, במיוחד ריבית הפריים שבזכות הרפורמה החדשה של בנק ישראל המאפשרת לקיחת משכנתא עם תמהיל המורכב עד ⅔ מריבית פריים, דבר שעד כה הוגבל ל-⅓ בלבד הופכת מחזור משכנתא לכדאי במיוחד, ונבין למי זה מתאים ולמי לא.

מה זה אומר מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו לוקחים משכנתא קיימת, ממחזרים אותה והופכים אותה למשכנתא חדשה, אפשר לומר "משדרגים" אותה. המטרה כמובן היא להתאים את המשכנתא הממוחזרת כך שתתאים לצרכים האישיים של הלקוח, ולספק לו את התנאים הטובים ביותר. משכנתא מורכבת ממספר מסלולים, ולצורך העניין נגיד והמשכנתא שלכם כוללת מסלול צמוד למחירי הצרכן, תוכלו לשנות את המסלולים, להוריד את המסלול צמוד לצרכן ולהציב במקומו מסלול אחר שיכול להוזיל לכם את המשכנתא בעשרות אלפי שקלים.

ברגע שאנחנו משנים את תמהיל המשכנתא, אנו מבצעים מחזור משכנתא.
כל מי שיש לו משכנתא רשאי למחזר אותה, בפועל מדובר בהחזר מלא של המשכנתא הקיימת מהכסף של המשכנתא החדשה. מחזור משכנתא עלול לגרור עמלות גבוהות (בגין סגירת המשכנתא הקודמת וסעיפים נוספים) ולכן מומלצת פניה ליועץ משכנתאות או מומחה, טרם ביצוע הפעולה.

את המשכנתא החדשה ניתן לקחת מכל בנק או גוף למשכנתאות ולא רק מהמקום ממנו נלקחה המשכנתא הראשונה, זאת מהסיבה שמדובר בעצם בשתי פעולות עוקבות: הראשונה, לקיחת משכנתא חדשה והשנייה, סגירה של המשכנתא הקודמת. עם זאת, על הסכום שנותר למשכנתא הישנה להיות לפחות 10% מהסכום המקורי ובעל המשכנתא חייב לעמוד בתנאי הגוף המלווה ללקיחת משכנתא חדשה.

זכרו! אין הגבלה לכמות הפעמים שניתן למחזר את המשכנתא אך מומלץ להיוועץ עם איש מקצוע או לחקור את הנושא לעומק בנוגע לכדאיות הפעולה והתאמתה לצורך האישי.

אילו פעולות נחשבות מחזור משכנתא?

1. שינוי מסלול – לדוגמא מסלול צמוד למדד מחירי הצרכן שהופך לקבוע
2. שינוי משך תקופת זמן ההלוואה – הגדלת או הקטנת התקופה
3. תנאים שהשתנו במאקרו כלכלה ויוצרים הזדמנות ממשית למחזור משכנתא

סוגים שונים של מחזור משכנתא:

• מחזור פנימי – מחזור משכנתא המתבצע בתוך הבנק בו המשכנתא מנוהלת, מה שמשתנה זה ההרכב של ההלוואה.
• מחזור חיצוני – מחזור משכנתא חיצוני הוא תהליך העברה של ניהול המשכנתא מהבנק בו הוא מנוהל לבנק אחר, ותנאי ההלוואה נשארים זהים.

שימו לב! לא תמיד מחזור משכנתא היא פעולה כדאית, חשוב לבצע מחזור רק כאשר זה באמת משתלם וחוסך כסף, תנאי השוק משתנים ללא הרף ורפורמות חדשות יוצאות מדי שנה. ההמלצה שלנו היא קודם כל לבדוק מה חדש בתחום המשכנתאות: אם יצאה רפורמה חדשה, אם הריביות השתנו, אם הבנקים מציעים תוכנית חדשה ומעניינת וכו…
לאחר מכן חשוב מאוד להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך שידע לאפיין מה האינטרסים שלכם וכיצד תוכלו לנצל את אותם שינויים ולהוזיל את המשכנתא שלכם!

סיבות לביצוע מחזור משכנתא יכולות להיות בין היתר:

• משלמי משכנתא המתקשים לעמוד בתשלום החודשי – משפחות צעירות, משפחות שלקחו משכנתא לא משתלמת וסמכו על הבנק, פשוט אנשים שלקחו משכנתא ורוצים לבדוק אם היא משתלמת.
• משלמי משכנתא שקיבלו סכום כסף ומעוניינים לקדם את סגירת המשכנתא – זה יכול להיות משלמי משכנתא שקיבלו סכום כסף גבוה ומעוניינים לשפר דיור, ילדים שעבו את הבית וכו..
• משלמי משכנתא טריים שעדיין לא סיימו לשלם את הריבית – בגלל שמסלול פריים הוא בהחזר חודשי נמוך, תוכלו להוזיל משמעותית את התשלום החודשי!
• משלמי משכנתא שנותר להם בתשלום מעל-400 ש"ח – גובה החיסכון הצפוי בהרכב הריבית החדש שווה כמה עשרות אלפים ויתכן מאות אלפים, לכן זהו מהלך רווחי לנושאי עול המשכנתא.

מהן ההוצאות הנלוות למחזור משכנתא?

כמובן כמו בכל תהליך בירוקרטי, גם אם הוא לטובתנו – תהיינה הוצאות נלוות לתהליך. להלן ההוצאות הקשורות למחזור משכנתא:

• פתיחת תיק – ברגע שממחזרים פותחים תיק חדש(אם אם התיק היה באותו בנק), לרוב עלות העמלה היא רבע מגובה סכום המשכנתא המבוקשת. חשוב לציין שעלות פתיחת תיק משתנה מלקוח ללקוח ע"פ הפרופיל הפיננסי שלו, וברוב המקרים לאחר מיקוח תוכלו להיטיב עם התנאים של ההצעה הראשונית.
• שמאות לנכס – מחזור חיצוני ידרוש מכם שמאות, מחזור פנימי אינו דורש זאת. שמאי יגבה מכם בין 600-2,000 ש"ח בהתאם לגודל הנכס שהוא מעריך.
• ביטוח מעודכן – ברגע שממחזרים נדרש עדכון ביטוח המשכנתא בהתאם לתנאי ההלוואה החדשה. אם כבר הגענו לסעיף הזה, מומלץ לבדוק האם יש לכם כפל ביטוחי או ביטוח יקר מדי.
• הערת אזהרה מעודכנת – הבנק צריך לקבל אישור מהבנק הקודם כדי לרשום הערת אזהרה על שם הדירה, מחיר הערת אזהרה חדשה נע בין 200 ל 250 ש"ח.
• ייעוץ משכנתא פרטי – מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי, לכן הוצאה זו גם נכללת בחישוב.

רגע, אז מה זה הרפורמה שכולם מדברים עליה?

הרפורמה החדשה של בנק ישראל נועדה להקל על לוקחי המשכנתאות ועושה דבר פשוט:
הסרת המגבלה על לקיחת משכנתא במסלול ריבית פריים שהיה מוגבל עד כה ל-⅓  מהמשכנתא ל-⅔ מהרכב המשכנתא.
המשמעות – אפשרות להוזיל את החזר המשכנתא החודשי במאות שקלים!

אוקיי סבבה, מה זה בכלל ריבית פריים?

ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל שהיא היום 0.1 בתוספת מרווח אשר משקף את העלות התפעולית לבנק. המרווח הנהוג בישראל לשקף את העלויות התפעוליות של הבנק הינו 1.5% – לכן ריבית הפריים בישראל הינה 1.6%.
על המספר הזה הבנק צריך להוסיף את הסיכון שלוקח הבנק על הלווה שלו + עמידה ביעדים ושיקולים בנקאיים נוספים.
המספר שיוצא מייצג את אחוז הריבית שהבנק לוקח על ההלוואה שנותן.

מה השורה התחתונה?
המשק הישראלי נהנה (או שלא, תלוי את מי שואלים) מריבית נמוכה כבר תקופת זמן מאוד מאוד ארוכה.
כעת, על מנת להקל על משלמי המשכנתאות בנק ישראל הסיר את מגבלת ה ⅓, וניתן לקחת עד ⅔ בתמהיל המשכנתא בריבית פריים ובכך לתת למרכיב הריבית הזול במשכנתא נפח גדול יותר!

אז מה זה אומר שצריך לרוץ לבנק ולמחזר את המשכנתא?
יכול להיות שישתלם עבורכם למחזר, אבל אנחנו לא ממליצים לעשות זאת לבד.
משכנתא היא עסקה מורכבת ומסועפת ואם אתם לא חיים ומכירים את התחום, כנראה שהבנק ישחק בכם ויציע לכם הצעות לא משתלמות בכלל!

אם אתם חושבים על מחזור משכנתא, אנו נסייע בשמחה.
המומחים שלנו ישמחו לבדוק אם אתם זכאים למחזור משתלם וילוו אתכם לכל אורך התהליך!
לכל פניה בנושא משכנתאות, הלוואות וייעוץ פנסיוני אתם מוזמנים להשאיר את הפרטים בניוזלטר שלנו ולקבל המון תוכן וידע בנושא – בחינם!