מאז ומתמיד נחשב תחום השקעות נדלן לאחד האפיקים הסולידים והפופולריים ביותר בעולם ההשקעות.
ממה זה נובע? כמה דברים:
ראשית, השקעה בנדל"ן זו השקעה בנכס פיסי; משהו מוחשי אשר נותר בידיים ויכול לשרת אותנו ואת ילדינו בעתיד.
שנית, שוק הנדל"ן הוא חזק ויציב ומסוגל להתמודד עם משברים פיננסיים חריפים (למשל – משבר הקורונה הנוכחי).
שלישית, לנכסי נדל"ן יש נטייה "להשתבח" ולהגדיל את הערך ככל שחולף הזמן ויכולים לייצר רווחים משמעותיים בעבור המשקיע הישראלי.
למשל – האם ידעתם כי בארה"ב התשואה הממוצעת מדירות להשקעה היא 6%-11%? שברבעון השלישי של 2020 היקף מכירת הבתים זינק ב- 43%? שבאזורי ביקוש כמו פיניקס, סיאטל, טמפה ושרלוט נרשמו עליות במחירי הדיור של 8.96%, 6.5%, 5.89% ו- 5.74% בהתאמה?
יחד עם זה, לא הכל ורוד שם ב'ממלכת השקעות הנדל"ן'. זה הוא תחום מורכב ומפותל אשר עשוי להעניש את אלו שייכנסו אליו בצורה פזיזה. חושבים להשקיע בנדל"ן? הנה 5 עקרונות מנחים שתוכלנה לסייע לכם להתחיל ברגל ימין.
צ'קליסט השקעות נדלן בחול ובארץ – 5 עקרונות ברזל:
1. בחינת מצב השוק
בין אם מדובר בהשקעת נדל"ן בארץ ובין אם מדובר בהשקעות נדלן בחול, חשוב לבחון את מצב השוק אשר אליו אתם שוקלים להיכנס. ומהו בדיוק "מצב השוק"? ובכן, זה לבדוק פרמטרים כמו יציבות כלכלית לאומית ויציבות כלכלית מקומית באזור ההשקעה, בחינת פקטורים שונים כגון התייקרות נכסים, צפי והיסטוריית תשואה, רמות ביקוש להשכרה או מכירה, מצב סוציואקונומי, רמת הכנסה, התפתחות בניה, תעשייה ומסחר, נגישות תחבורתית ועוד.
2. מיקום, מיקום ו… מיקום
שננו בלב את המשפט הבא: "מיקום הנכס הוא נדבך מרכזי ביצירת אסטרטגיה מוצלחת להשקעות בתחום הנדל"ן". ועכשיו בעברית – תמיד תעדיפו נכנסי נדל"ן הממוקמים באזורים מרכזיים יותר. למשל: הערים אתונה וסלוניקי ביוון, ירושלים ותל אביב בישראל, הערים דיסלדורף, קלן והמבורג בגרמניה או העיר בודפשט בהונגריה.
ככל שהמיקום מרכזי מבחינה תרבותית, מסחרית, כלכלית או חינוכית, אז הביקוש לנדל"ן בו יהיה גבוה יותר עבור כלל סוגי הנכסים: נדל"ן למגורים, מסחר, תעשייה, לוגיסטיקה, משרדים, בתי אבות וכו'. עם זאת, נסייג, זה כלל לא אומר שאסור להשקיע בנדל"ן באזורי פריפריה אלא שצריך לדעת במה להתמקד ורצוי לעשות זאת מול עם מומחה נדל"ן מנוסה.
3. השקעה ישירה או קרן השקעות מקצועית?
בהנחה שאתם "שוחים כמו כרישים" בעולם הנדל"ן, סגרתם לפחות 15 עסקאות מוצלחות ויש לכם יכולת לנתח עצמאית את השוק, האופציה של השקעה ישירה ועצמאית עשויה להתאים לכם במיוחד. אבל אם אין לכם ניסיון עשיר בתחום ועדיין החלטתם "לנסות את מזלכם", חשוב שתהיו מודעים לנקודות החשובות הבאות:
- אתם אלו שצריכים לאתר את הנכס.
- אתם אלו שצריכים לדאוג לניהול השוטף של הנכס: שיפוצים, שדרוגים, תחזוקה שוטפת וכו').
- אתם צריכים למצוא שמאי שיעריך את הנכס, עו"ד שיטפל בהיבטים משפטיים או כל גורם מקצועי נוסף הרלוונטי לקידום ולמימוש העסקה.
- אתם נדרשים להכיר את מחירי הקנייה והמכירה באזור של הנכס/פרויקט וכמו כן לנתח ולבחון את הסביבה מבחינת רמת הביקוש בו.
מנגד, אתם יכולים להתנהל מול חברות נדל"ן מקצועיות אשר עוסקות באופן בלעדי בהשקעות בארץ ובחו"ל.
במקרה כזה – הן אלו אשר תדאגנה לכם מא' ועד ת': איתור וניהול נכסים, בדיקות נאותות (בדיקה של רמת ניסיון והיסטוריית הצלחות/כישלונות של יזמים), בדיקת "נתיב הכסף", בדיקת ערך לקרקעות ועוד. יחד עם זה, זה יצריך מכם לבצע בדיקה יסודית על הגוף/הגורם אשר מולו בחרתם להתנהל.
4. תשלום מיסים
בדומה לעסקאות בשוק ההון, חשוב להפנים ולקחת בחשבון שישנם תשלומי מיסים עבור עסקאות בעולם הנדל"ן. אי לכך, חשוב להיות עם "האצבע על המס" ולהכיר את חוקי מיסוי הנדל"ן של המדינה אשר החלטתם להשקיע בה. למשל – האם ידעתם שביוון קיים היום פטור ממס על רווחי הון ממכירת מקרקעין פרטיים (שלא כמו ה-25% מס רווח ההון הנהוגים בישראל)? ושרוכשי דירות באנגליה יכולים לקבל פטור ממס על שכירות בתקרה מקסימאלית של 12,500 פאונד בשנה? או שאצלנו בארץ שונה לאחרונה מס הרכישה על דירה שניה ומעלה להשקעה מ- 8% ל- 5% בלבד?
5. "תעודות ביטחון" ותשואות
בשל המורכבות, הרגישות וגודל ההשקעה, חשוב שתוודאו כי בעסקת הנדל"ן שלכם עומדות ערבויות שמגנות עליכם כגון רישום הערת אזהרה בפרויקט, הבטחת חזרה של הכסף במידה שעסקה מבוטלת, ערבויות אישיות של יזמים או חברות לניהול נכסים וכמובן ניהול הכסף באופן יסודי ומקצועי ע"י עורך דין נאמן.
מילות סיכום
היתרון הבולט ביותר של השקעות נדלן הוא יצירת מינוף גבוה. איך זה מתרחש בשטח? נניח שגייסתם 40%-35% מההון הנדרש לרכישת דירה שעלותה היא 1,200,000 שקלים.
את היתרה תוכלו לגייס במשכנתה בתנאים מועדפים ומכיוון ששיעור הריבית במשק הוא נמוך מאוד – יש סיכוי גבוה כי התשואה שתקבלו תהיה גבוהה יותר מהריבית של הלוואת המשכנתה שנטלתם. עם זאת, למרות יתרון המינוף, תמיד קיים הסיכוי כי ההשקעה תנחל כישלון דווקא או שלא תצליח לייצר תשואות במספרים המקוריים שבניתם עליהם. על כן, בכל מקרה, עדיף להתייעץ עם מומחה נדל"ן מקצועי אשר ידאג להכווין אתכם ולסייע לכם להימנע מטעויות.
