רוצים לקבל עדכונים חמים על עולמות החיסכון וההשקעות?

הרשמו עכשיו לניוזלטר שלנו!

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

לוח סילוקין: כל מה שחשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא!

עדן סרור
16 בנובמבר 2021
תוכן עניינים
לוח סילוקין


גובה החזרי המשכנתא מושפע באופן ישיר ממגוון של גורמים, כאשר לוח סילוקין הוא הטבלה המפרטת את סכומי ההחזרים, החל מהחודש הראשון ועד לאחרון, שישולמו על ידי הלווים. לבחירת מסלול המשכנתא והתמהיל ממנו תורכב ההלוואה, יש חשיבות רבה הן בטווח המיידי והן לטווח הארוך: הוא משפיע באופן ישיר על כל גובה ההחזר החודשי למשכנתא, אך גם על יתרת המשכנתא לפירעון, המורכבת מקרן ההלוואה ומהריביות שמפורטים בלוח הסילוקין. 


מהו לוח סילוקין? 

המשכנתא היא הלוואה גדולה, אשר פרושה לרוב על פני 15 שנים ומעלה. האופן שבו ההלוואה "מסתלקת", כלומר תקופת ההחזר עד לסיום חובות הלווים מול הבנק – מיוצג בלוח סילוקין שנבנה בהתאם למסלול המשכנתא הנבחר. לוח סילוקין מציג אך ורק את סכומי הקרן והריביות הקבועות, שהם נתונים שנקבעים מראש והם לא משתנים. 

בנוסף אליהם ובסמוך למועד התשלום בפועל, ייתכנו שינויים מסוימים בגובה התשלום, בשל משתנים דינמיים כמו המדד ושערי מט"ח – שלא ניתן לחזות אותם מראש, והם עלולים להשפיע על גובה הריביות של החזרי המשכנתא. 

סוגי לוחות סילוקין: שפיצר, גרייס, קישור וקרן שווה 

ישנם כמה סוגים של לוחות סילוקין ולשימוש בכל אחד מהם יתרונות וחסרונות ללקוחות בעלי מאפיינים שונים. זוהי הסיבה לכך שישנה חשיבות רבה להתאמת המסלול ותמהיל המשכנתא עבור כל לווה – בהתאם לגובה הקרן שהוא מעוניין ללוות כנגזרת מההון הראשוני שברשותו, בהתאם ליכולת שלו לעמוד בתשלומים בשנים הראשונות וכן בהתאמה לצפי הכלכלי, מה שרלוונטי במיוחד אצל לקוחות שעתידם הפיננסי עתיד להשתנות בצורה מהותית, למשל לווים שצפויים לקבל סכום כסף גדול בירושה או מחיסכון שישתחרר. 

לוח סילוקין שפיצר יציג בפועל את התוכנית לחלוקת ההחזרים, באופן שישקף לבנק וללווים את המסלול הנבחר של המשכנתא, בצורה הבסיסית ביותר אמנם, אך שתקל על החישוב החודשי של ההחזרים ותייצר שקיפות לשני הצדדים.

לוח סילוקין שפיצר

לוח סילוקין שפיצר מסוג שפיצר מייצג החזר חודשי קבוע, אך התמהיל משתנה מדי חודש בחודשו: בתחילת הדרך מרבית ההחזר מייצג את הריבית של ההלוואה. ככל שחולף הזמן החלק שמייצג את קרן ההלוואה גדל, בעוד החלק שמייצג את הריביות הולך ומצטמצם. כעבור מספר שנים של החזרים, גובה הקרן שנותר לפירעון קטן משמעותית, מה שמקטין את גובה הריביות באופן ישיר – ומכאן שלקראת סוף תקופת ההחזר, התשלום החודשי מייצג בעיקר את הקרן שנותרה.

היציבות מייצרת, לכאורה, וודאות מקסימלית עבור הלווים, שיכולים לדעת גם שנים רבות קדימה מה יהיה גובה ההחזרים החודשיים של המשכנתא שלהם. עם זאת, בהינתן מסלול משכנתא שמושפע באופן ניכר מריביות משתנות ולא מריבית קבועה, יכולים כאמור להיווצר שינויים בגובה ההחזר בפועל, כפי שהוא יחושב בסמוך למועד התשלום, מה שיכול לבוא מעת לעת לרעת הלווים – שייאלצו לשלם יותר באותו החודש.



מתי כדאי לבחור בלוח שפיצר?

השימוש בשיטת שפיצר מתאים ללווים שמעוניינים ביציבות ומבחינתם גובה קבוע וידוע מראש של סכום החזר הינו העניין העיקרי והחשוב, בכל הקשור לתשלומי המשכנתא. לוח שפיצר מייצג את שיטת חישוב התשלומים הנפוצה ביותר בישראל, כיוון שלווים רבים מעדיפים שלא להעמיק בחישובי התשלומים באופן תדיר, אלא לדעת מראש כמה כסף הם קיבלו בהלוואה וכמה כסף הם מחזירים מדי חודש.


לוח סילוקין הלוואת בלון

לוח סילוקין הלוואת בלון –  הוא טבלה ארוכה שנותנת את שלבי ההחזר של הלוואת בלון הנפרעת בתשלומים .


הלוואות גרייס

לוח סילוקין של הלוואות גרייס, מייצג הלוואת משכנתא ארוכת טווח שבתוכה מייצרים תקופת גרייס, שלרוב מהווה חלק קטן מתוך כל תקופת ההחזר, למשל – שנתיים או שלוש של הלוואה מסוג בלון, מתוך כלל המשכנתא שנפרשה ל-20 שנים. הלוואת גרייס כשמה כן היא, מעניקה "תקופת חסד" קצובה מראש, שבה ההחזרים החודשיים הם נמוכים במיוחד וכוללים אך ורק את הריבית ולא את קרן ההלוואה. 


הלוואת גרייס מלא או "בלון" מלא

תיתכן גם הלוואת גרייס בתוך משכנתא, שתיקרא "גרייס מלא", במסגרתה לא ישולם כל החזר במשך כל תקופת הגרייס, אלא רק בסיומה. לוח סילוקין של הלוואת משכנתא שכזאת, יציג את ההחזרים החודשיים כפי שהם באים לידי ביטוי הן בתקופת הגרייס – שנקראת גם "בולט", או "בלון"  והן בתקופה שלאחר מכן, כאשר הלווים משלמים הן את הקרן והן את הריביות, כמו בשיטת שפיצר.



מתי כדאי לבחור בלוח סילוקין מסוג גרייס?

תקופת ה"בלון" או ה"גרייס", מיועדת עבור לווים שאינם יכולים להתמודד בטווח הזמן המיידי עם החזרי משכנתא סטנדרטיים, אך צפויים לקבל תזרימי הכנסות בהמשך הדרך. אלו יכולים להיות לווים שרוכשים דירה שנייה ועוד לא הספיקו למכור או להשכיר את הראשונה, או לווים צעירים שצפויים לקבל ירושה בסכום גבוה כמה שנים ממועד רכישת הנכס, אך כעת ההכנסות הקבועות שלהם אינן גבוהות מספיק.

לוח סילוקין של הלוואת משכנתא כזאת, ישקף את האופן שבו החזרי המשכנתא ישולמו בתחילת תקופת הגרייס וכן בסיומה, שבה הלווים יצטרכו להתמודד, בבת אחת, עם יתרת הקרן שלא שולמה עד כה – או עם הריביות פלוס הקרן, במידה שזוהי הלוואת גרייס מלא. 

לאחר מכן, לוח הסילוקין יתייחס ליתרת הריביות ולקרן שנותרה לפירעון, מרגע סיומה של תקופת הגרייס ועד לתום החזרי המשכנתא כולה, בלוח שפיצר, משמע החזרים חודשיים קבועים, שהחלק הארי שבהם הוא הריבית בתחילה ובסוף הדרך – הקרן, המשתנות רק במעט בהתאם לריביות הדינמיות ובהתאם לתמהיל הספציפי של המשכנתא שנלקחה.



לוח סילוקין של הלוואת גישור מסוג "בלון" ללא לוח שפיצר

ישנם לקוחות שיעדיפו מלכתחילה לקחת אך ורק משכנתא קצרת טווח מסוג "בלון", שתחושב מתחילתה ועד לסוף תקופת ההלוואה בשיטת גרייס, כלומר שזו תהיה הלוואה שתתפרש לאורך שנים ספורות, לרוב כחמש שנים לערך ושאת מרבית הכספים שיינתנו ללווים, משמע, כספי הקרן, הלווים יצטרכו לשלם רק בסיום ובבת אחת. 

זוהי למעשה משכנתא קצרת טווח, שאינה אופיינית לרוכשים של דירה ראשונה בדרך כלל, אלא מתאימה יותר למי שמתמודד זמנית עם מחסור בתזרים הכנסות, כמו בדוגמה של רוכשי דירה שניה שעדיין לא קיבלו לידיהם את הכנסות הדירה הראשונה שלהם, בין אם ממכירתה או מהשכרתה, או כאשר צפויה תקופה מסוימת וידועה של הכנסות נמוכות – למשל, לווה שיוצא לחופשה ללא תשלום למשך שנה. לוח הסילוקין של הלוואת גישור, ימחיש את החזרי התשלומים החודשיים שיכללו בפועל רק את הריביות, אך בסופה של התקופה יציג את פירעון היתרה, שמורכב מקרן ההלוואה ומיתרת הריביות.



לוח סילוקין מסוג קרן שווה

בשונה משיטת שפיצר, שבה בכל מקרה ההחזרה החודשי הינו קבוע – אבל היחסים בתוכו משתנים, בין החלק של הקרן לבין החלק של הריבית – לוח סילוקין מסוג קרן שווה מייצג הלוואת משכנתא שבה החלק של הקרן בהחזר החודשי, נותר קבוע ולא משתנה. המשמעות היא, שגובה התשלום החודשי שהלווים מחזירים מדי חודש הולך ופוחת, כיוון שהקרן "מסולקת" במהרה יחסית, יתרתה הולכת ופוחתת ומכאן שהחלק של הריבית הקבועה, בתוך ההחזר החודשי, הולך וקטן.



מתי כדאי לבחור בלוח סילוקין מסוג קרן שווה?

ככל שחולפות השנים, ההחזרים החודשיים שהלווים צריכים להתמודד איתם ולשלם אותם הולכים ופוחתים. בהסתכלות לטווח הזמן הארוך ובהינתן תקופת החזר זהה של קרן שווה אל מול לוח שפיצר למשל, בשורה התחתונה הלווים ישלמו סכום נמוך יותר לבנק לעומת מי שבחר בלוח שפיצר, כיוון שהם נהנים מריביות שהולכות ופוחתות לאורך הדרך.

עם זאת, מכיוון שמרבית הלווים שבוחרים לקחת משכנתא הם אנשים צעירים שבונים את חיי המשפחה שלהם ואת הקריירה, שיטת הקרן השווה נחשבת לאטרקטיבית פחות כיוון שהתשלומים הגבוהים ביותר נמצאים בתחילת תקופת ההחזר, שבה המצב הפיננסי של הלווים הוא דווקא פחות מבוסס.

לסטטוס הפיננסי של הלווים וכן ליכולתם לעמוד בתשלומי המשכנתא בהווה ובעתיד, ישנה השפעה ישירה על הבחירה שתיטיב עימם והעדפת מסלול משכנתא מסוים על פני האחר. לוח הסילוקין ישקף בצורה הברורה והטובה ביותר, את גובה ההחזרים החודשיים הצפוי לכל אורך חיי ההלוואה ויעניק להם פרספקטיבה נכונה בנוגע לאתגרים הכלכליים הממתינים להם, לטווח המיידי כמו גם לטווח הארוך.


שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

לקבלת פרטים נוספים