משכנתא הפוכה – פתרון מימון אחרי גיל 60

גיא בכר
27 ביוני 2021
משכנתא הפוכה

במאמר הקרוב אנחנו הולכים לדבר על משכנתא הפוכה, אחד הפתרונות האיכותיים להשגת מימון לאנשים מהגיל השלישי. מסתבר שיש בארץ לא מעט אנשים בגילאי 60+ שיש בבעלותם נכס (דירה, בית..) תודות לשנים רבות של עבודה קשה, אבל – הם חייבים מזומן מסיבה כלשהי. הסיבות רבות ומגוונות – עזרה לילדים (חתונה, רכישת דירה ועוד), אולי כסף זמין למחיה שוטפת, שיפוץ נכס, טיול גדול מסביב לעולם ועוד…

אז איך משיגים את הכסף בגיל הזה, כשרוב האוכלוסייה בגיל הזה לקראת פנסיה או בפנסיה?
על השאלה הזו נענה במאמר הקרוב.

מה הרעיון של משכנתא הפוכה?

הרעיון הוא מאוד פשוט – לרוב האנשים האלו יש נכס, ואת הנכס הזה אפשר לשעבד לבנק (או גוף פיננסי אחר כמו חברות ביטוח למשל), ומנגד לקבל הלוואה/משכנתא. המשכנתא הזו לא תשולם באופן חודשי כמו משכנתא רגילה, אלא היא הלוואת בלון (הריבית שנצברת מנפחת אותה) וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום של ההלוואה והלווים קובעים אותו. זה יכול להיות כשהם יעברו לבית אבות, זמן מוגדר מראש אחר, או לצערנו בעת פטירה.

אז בעצם בדיוק כמו בנטילת משכנתא, משעבדים נכס ומקבלים הלוואה – אך בניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בתשלומים חודשיים שוטפים. בנוסף, לא נדרש לעשות ביטוח חיים למשכנתא, ולא נדרש לערוך מבדקי הכנסה – בגלל שאין החזרים שוטפים, ההכנסה השוטפת לא מעניינת. עד כאן זה נשמע מפתה – הלוואה ללא החזרים, אך חשוב להבין שבמשכנתא רגילה ערך הקרן יורדת במקביל לתשלומים השוטפים, במשכנתא הפוכה ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית).

חיסרון בולט נוסף של משכנתא הפוכה היא הריבית הגבוהה יותר מאשר במשכנתא רגילה. המלווים טוענים שהם לוקחים במשכנתאות כאלו סיכונים גדולים יותר מאשר במשכנתא רגילה,  גם בגלל שאין ממש תאריך פירעון מוגדר, ואין החזרים שוטפים, ויש חשיפה למחירי הדירות  בלי בדיקת יכולת החזר ויכולת הכנסה של הלווים. 

אם אנחנו מסכמים את הבנת הרעיון של משכנתא הפוכה – מי שנוטל אותה "חי" על חשבון הנכס, הוא לוקח הלוואה על חשבון הנכס, וזו דרך מקובלת ונפוצה לאנשים הזקוקים למימון בגיל הזה. זה כנראה עדיף על מכירת הנכס, עדיף על הלוואות אחרות, והם בעלי הבית וחיים בו. מבחינת הבנק המלווה – ברגע שיש לו שעבוד על הנכס הוא רגוע, הוא מרוויח בשוטף על כספי ההלוואה ובבוא הזמן מתי שהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה.

בישראל התחום עדיין בשלב ראשוני, אך בעולם משכנתא הפוכה היא להיט. ע"פ ההערכות – יוקר המחיה, ההישענות ההולכת וגודלת של צעירים על ההורים מולידים צורך עז יותר של הורים במימון והביקוש למשכנתא הפוכה רק ילך ויגבר.

מי זכאי למשכנתא הפוכה?

מי שעבר את גיל 60, יש ברשותו נכס, ללא חובות, שעבודים או עיקולים + כאלו שיש ברשותם יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה.

ברוב המקרים התנאי הוא שהנכס יהיה בשווי מינימלי מסוים (משתנה בהתאם לגוף המלווה ומתעדכן אחת לתקופה). ישנם מקרים בהם ניתן לקחת הלוואת משכנתא הפוכה גם על נכס מסחרי/משרדי וכו…

מי מספק משכנתא הפוכה ואיך זה מתבצע?

הגופים שמספקים משכנתאות רגילות + חברות הביטוח והבנקים.
כדי לקבל משכנתא הפוכה ניגשים לגורם המממן ומגישים בקשה. את הכסף שקיבלתם לא חייבים להחזיר כי הנכס משועבד לטובת הגוף המלווה. בבוא העת הכסף יועבר למלווה בדרך כלל במעמד מכירת הנכס או פירעון המשכנתא הפוכה ע"י הלווה.

למי משכנתא הפוכה יכולה להתאים?

בדרך כלל לבני ה-60 + שהם גם אלו שזכאים לקבלת המשכנתא ההפוכה, שבד"כ סיימו עם החובות שלהם ושזקוקים לכסף מזומן מבלי לשבור את הראש בתשלומים חודשיים. החזר משכנתא הפוכה יכול להיות גם אחרי גיל 120, באמצעות מכירת הנכס בעתיד.

האם בעלות הנכס משתנה?

 לא. הנכס רשום על שם בעל הנכס שרכש את הנכס מלכתחילה. לקיחת משכנתא הפוכה אינה מעבירה בעלות על הנכס למלווה.

מהי הריבית הממוצעת במשכנתא הפוכה?

הריבית על משכנתא הפוכה גבוהה מריבית משכנתא "רגילה", ויש לה (אצל רוב הגופים הממנים) רק מסלול אחד-  צמודה למדד. הריבית נעה סביב 4.5%-5% (ושימו לב, כמו תמיד אפשר וצריך להתמקח – ההצעות הראשונות של הגופים המלווים עולות במקרים רבים על ריבית של 5%) , בעוד שריבית קבועה על משכנתא רגילה צמודה למדד היא כ-2%. יש מקומות שניתן לשלם את הריבית באופן שוטף וכך להימנע מתשלום של ריבית דריבית (פלוס הקרן) בסוף התקופה.

הבדל גדול בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה הוא בכך שהריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן (להבדיל ממשכנתא רגילה שבה התשלומים שוטפים). בנוסף ישנן עלויות נוספות כמו דמי טרחת עורכי דין שחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא –  עד 2 אחוז מערך הנכס (ככל שערך הדירה גדול יותר כך שיעור העמלה נמוך יותר)  ודמי טרחה לשמאי שקובע את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע שיש לקחת בחשבון הוא ביטוח על הדירה (סדר גודל מוערך של 100 שקל פלוס) ותשלום דמי שירות.

יתרונות עיקריים של משכנתא הפוכה:

  1. קבלת כסף נזיל על רכוש שנשאר בבעלותנו
  2. אין דרישה לתשלום חודשי (כאמור, יש באפשרות הלווים לשלם את הריבית במהלך חיי ההלוואה ובכך להקטין את סכום החזר ההלוואה ביום פירעונה)
  3. משך ההלוואה אינו מוגבל בזמן
  4. אינה מוגבלת למטרה מסוימת – הלוואה לכל מטרה
  5. ניתנת לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם
  6. אין מס על התשלום החודשי שמקבלים

חסרונות עיקריים של משכנתא הפוכה:

  1. סכום החוב בהלוואה גדל עם הזמן ולכן קיימת אפשרות שרוב התמורה שתתקבל ממכירת הדירה לאחר שהקשיש עוזב את ביתו או נפטר, תשמש להחזר החוב ולבעלי הדירה או היורשים יישאר רק חלק קטן משווי הדירה. יש הטוענים, שעדיף ללווים מאד מבוגרים למכור את הנכס שלהם ולהתגורר בשכירות.
  2. חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים מהעובדה, שהירושה שלהם תקטן… לכן, רצוי לבצע את המהלך בידיעת הילדים ולקבל את תמיכתם.
  3. ריבית המשכנתא אולי לא בשמיים, אבל היא ממש לא נמוכה ביחס לריבית במשכנתא רגילה, כך שכלכלית, אולי עדיף במקרים רבים, למכור את הדירה ולשכור דירה אחרת (או למכור את הדירה למשקיע שרוצה להשכיר אותה לכם)

לסיכום – זו יכולה להיות עסקה מימונית מאוד משתלמת, אך היא תלויה בהרבה גורמים שמשתנים מאדם לאדם. אנחנו ממליצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך שיוכל להדריך אתכם בתהליך ולספק לכם את התמהיל המשתלם ביותר עבורכם, או שלא – תלוי אם משכנתא הפוכה בכלל מתאימה לכם..

אין לראות בכתוב המלצה להשקעות או פעולות כל שהן בנדל"ן ואינן מהוות תחליף לייעוץ פיננסי או תכנון עסקאות בכלל. כל הכתוב מהווה דעה אישית וכל העושה שימוש בתוכן במאמר בפעולות פיננסיות עושה זאת על אחריותו בלבד.

שתף אם אהבת:

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp

תרצו לקבל פרטים נוספים?
השאירו פרטים כאן וגוף מוביל בתחום יחזור אליכם

רוצים לשמוע על הכל לפני כולם?

הרשמו לניוזלטר שלנו

כתבות מומלצות