שלום לכם מבקרים יקרים, אנו שמחים שנכנסתם למדריך משכנתא מתקדם מאת שמענו.
אנו מקווים שתמצאו ערך רב בכתבה הזו בעבורכם ללקיחת משכנתא – אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר עבור המשפחה הישראלית הממוצעת.
בעולם המשכנתא כל פיסת מידע ולו הקטנה ביותר עשויה לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה ומאות אלפי שקלים בכל חיי המשכנתא, ולכן החלטנו להכין עבורכם את המדריך המלא לנטילת משכנתא המכיל את כל המידע הפרקטי והנחוץ בנושאי משכנתאות.
מדריך משכנתא #1 – מה זה משכנתא?
משפחות רבות מגיעות למקום שבו הן מעוניינות לרכוש נכס, ואז לפתע עולה השאלה – מה זה משכנתא בכלל? לכן יצרנו עבורכם את המאמר הקרוב:
משכנתא היא הלוואה לטווח של עד 30 שנים (אורך הזמן תלוי בגיל הלווים) שניתן לקבל מהבנק בסכום גבוה תחת שעבוד הנכס אותו אנו מעוניינים למכור ומחולקת לנו בפריסה חודשית על בסיס המסלולים הקיימים שעליהם נרחיב בהמשך.
המשכנתא הממוצעת של משפחה בישראל עומדת על 650-700 אלף שקל. במילים אחרות – משכנתא היא החוב הגדול ביותר שכל משפחה לוקחת על עצמה(כנראה). סך המשכנתאות של כל הציבור עומד על סדר גודל של 300 מיליארד שקל!
מהצד השני, גם המלווים(בנקים) תלויים מאוד בשוק המשכנתאות. בנקים למשכנתאות אחראים על יותר מרבע מהאשראי הכולל של המערכת הבנקאית!
הנתונים האלו לא אמורים להפתיע אף אחד, שהרי נטילת משכנתא היא לטובת רכישת דירה, ולרוב הציבור העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר, ומשמשת גם כנכס העיקרי של המשפחה.
בהמשך המאמר נעבור על תהליך לקיחת משכנתא.
הבנקים – מה התנאים שנקבל?
נתחיל בשאלה הראשונה – כמה כסף הבנקים יכולים להלוות לנו?
הבנקים מספקים עד 75% מימון על דירה ראשונה ועד 50% מימון על דירה שנייה. לצורך העניין הנכס הראשון שאנו רוכשים שווה מיליון ש"ח, אזי הבנק מוכן לממן 750,000 ש"ח מרכישת הנכס.
במידה ואנו משפרי דיור(מוכרים את הדירה הקיימת וקונים דירה חדשה במקומה) הבנק מוכן לממן 70% מהנכס.
מהם התנאים בהם הבנק מוכן להלוות לנו בלקיחת משכנתא?
מה שחשוב לבנק היא יכולת ההחזר של ההלוואה:
– מידת היציבות הכלכלית שלכם
– הכנסה קבועה ויציבה
– חשבון ללא עבר בעייתי(BDI)
כמה הבנק ייתן לנו להחזיר מההכנסה?
הבנק מוכן לאפשר לנו להחזיר עד 40% מההכנסה נטו בקיזוז הלוואות(במידה וקיימות).
לדוגמא, נניח וההכנסה נטו במשפחה היא 25,000 ש"ח וקיימות עוד הלוואות חודשיות על סך 5,000 ש"ח אז הבנק יחשב את החזר ההכנסה לא מ-25,000 אלא מ-20,000 ש"ח מפני שזו ההכנסה נטו לאחר קיזוז.
מ-20,000 ש"ח נחשב 40% מה שייתן לנו גובה החזר חודשי על סך 8,000 ש"ח.
כמובן שיהיו מקרים בהם הבנק לא יהיה מוכן לאשר 40% אלא הרבה פחות.
מדריך משכנתא #2 – אילו מסמכים נדרש להביא איתנו לבנק בעת לקיחת משכנתא?
הרשימה הקרובה היא הרשימה הבסיסית שיכולה להשתנות בהתאם ללווים, מצבכם התעסוקתי וסוג העסקה:
– עו"ש 3 חודשים אחרונים
– 3 תלושי משכורת אחרונים
– דו"ח יתרות הלוואות(במידה וקיימות)
– שומת מס של השנה האחרונה ושנה קודמת(לעצמאיים בלבד)
– פרטים על הנכס המבוקש(נוסח טאבו או אישור זכויות)
– תעודת זהות + ספח
לאחר העברת המסמכים ובמידה והכל נמצא תקין אתם אמורים לקבל אישור עקרוני לנטילת משכנתא.
אך שימו לב:
גם אם קיבלתם אישור עקרוני, אין זה אומר שבאמת תקבלו את המשכנתא ולכן יש לתת את כל המסמכים הרלוונטים מבלי להחסיר שום פרט מידע!
במידה וכל המסמכים ימצאו תקינים וקיבלתם אישור עקרוני – ניתן לחתום על חוזה.
במידה ולא קיבלתם אישור עקרוני יש לבדוק את המסמכים ששלחתם:
– אולי אתם לא עומדים באחוזי המימון
– אולי ההכנסה החודשית נמוכה מדי ביחס לגובה המשכנתא
– סיפרתם לבנק דברים שהוא לא שאל עליהם
צרפו אותי לרשימת התפוצה שלכם!
מדריך משכנתא #3 – מסלולי משכנתא
משכנתא מורכבת מכמה מסלולים עיקריים, שלרוב מקטלגים אותם ל-5 מסלולים עיקריים:
– מסלול ריבית פריים
– ק"צ – ריבית קבועה צמודה למדד
– קל"צ – ריבית קבוע לא צמודה למדד
– מ"צ – ריבית משתנה צמודה למדד
– מל"צ – ריבית משתנה לא צמודה למדד
לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות, לכן כל מסלול אמור להיות מותאם אישית לפי צרכי הלקוח.
הפרמטרים שחשובים לנו בבחירת מסלול הם – לאיזו תקופה אנו לוקחים את המשכנתא, בחירת התקופות, חלוקת הכסף לכל מסלול וכו..
בחירה נכונה של מסלול הינה קריטית ומשפיעה באופן מאוד משמעותי על נטילת משכנתא שלכם!
בחירה לא נכונה עלולה לייקר את המשכנתא באופן משמעותי וכתוצאה מכך לקחת הלוואה גדולה עלינו.
כפי שאמרנו בתחילת המאמר, משכנתא הינה ההלוואה הגדולה ביותר של רוב משפחות ישראל ויש לקחת אותה בכובד ראש תוך בדיקה מדוקדקת של כל המרכיבים והתאמה אישית לצרכים שלנו.
כעת נפרט על כל מסלול:
מסלול ריבית פריים
מסלול זה מורכב מריבית בנק ישראל (קישור למאמר שלנו על ריבית בנק ישראל)+ 1.5%.
ברגעים אלה ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% מה שאומר שריבית הפריים היא 1.6%.
ניתן לקחת את מסלול הפריים עד כ-⅔ מגובה המשכנתא (על בסיס הרפורמה החדשה של בנק ישראל) ובסביבת הריבית הנוכחית מסלול זה נחשב מסלול טוב מאוד.
חשוב לציין שבמידה וריבית בנק ישראל תעלה, ריבית פריים תעלה מיד אחריו מה שאומר שהמסלול הנ"ל פחות יציב למרות שכרגע הוא משתלם מאוד. תמיד יש סיכוי שבעוד כמה שנים הוא יהיה יותר גבוה ולכן עלינו תמיד להיות ערניים ולשים לב אליו.
את מסלול ריבית הפריים ניתן לפרוע בכל שלב בלקיחת משכנתא ללא עמלות פירעון מוקדם וזה אחד היתרונות המרכזיים של מסלול זה. בנוסף ראוי לציין שלרוב מוסיפים או מורידים לריבית פריים אחוזים.
לדוגמא, ריבית פריים פלוס חצי =1.2 % או ריבית פריים מינוס חצי = 1.1% | זה שלקחנו את הפריים לא אומר בהכרח שהריבית במסלול תהיה 6.1%.
זה תלוי בחוזק האשראי של הלקוח, באחוזי המימון בעסקה ובעוד משתנים הקשורים ללקוח שלוקח את המשכנתא, וכמובן גם ביכולות ובקשרים שלו מול הבנקים השונים.
מסלול הק"צ – ריבית קבועה צמודה
ריבית קבועה צמודה למדד הינה המסלול המסורתי במשכנתאות, ואם תבדקו אצל ההורים שלכם, משפחה מבוגרת תראו שלרוב האנשים המסלול קיים במשכנתא שלהם.
הריבית במסלול זה קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, אולם הקרן צמודה למדד. מה שאומר שההחזר החודשי מתנהג בהתאם למדד והוא לא תמיד יציב.
ע"פ נהלי בנק ישראל לפחות ⅓ מנטילת המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה כמו הק"צ.
בסיס ההצמדה לקרן הוא מדד המחירים לצרכן מתעדכן כל 15 לחודש.
יתרונות מסלול הק"צ:
– החזר חודשי יציב יחסית מכיוון שהריבית קבועה, אך הוא עדיין חשוף לשינויים בגלל ההצמדה למדד.
– במידה ולוקחים את המסלול לתקופה ארוכה שיטת החישוב של שפיצר מובילה לכך שנשלם עליו פחות מאשר מסלול הקל"צ.
חסרונות מסלול הק"צ:
– מסלול לא גמיש ואם לא נפרע אותו בשלב מוקדם יותר נהיה חשופים לעמלות פירעון מוקדם.
– המסלול צמוד למדד ולכן הוא חשוף לעליית מדד ועליית ההחזר החודשי במשך השנים.
לסיכום, מדובר במסלול יחסית יציב אך יכולות להיות לו תנודות ועליה בהחזרים החודשיים לאורך זמן ויש לקחת זאת בחשבון ולנהל נכון את הסיכונים.
מסלול הקל"צ – ריבית קבועה לא צמודה
מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד, המסלול היציב והבטוח ביותר שבו ההחזר לא משתנה לכל אורך חיי המשכנתא. ע"פ הוראות בנק ישראל אנחנו חייבים להשתמש בריבית קבועה בלפחות ⅓ מנטילת המשכנתא, כלומר אם לקחנו משכנתא על סך 600,000 ש"ח אנו חייבים לקחת מינימום 200,000 בריבית קבועה.
יתרונות מסלול הקל"צ:
- מסלול יציב, ההחזר נשאר אותו זהה לכל אורך חיי ההלוואה ולא צפויות הפתעות לא נעימות במהלך חיי ההלוואה.
- המסלול לא צמוד מדד, מה שאומר שבמסלול זה לא יכול לחזור לנו כסף אל הקרן.
חסרונות מסלול הקל"צ:
- הריבית יחסית למסלולים צמודי המדד גבוהה יותר, מכיוון שהמסלול לא צמוד מדד ויותר יציב אז הריבית בו היא גבוהה יותר מאשר במסלולים צמודי המדד.
- במידה והחלטנו לפרוע את המסלול הזה בשלב כלשהו בהלוואה נהיה חשופים לעמלות פירעון מוקדם.
מסלול המ"צ
ריבית משתנה צמודה נחשבת לריבית מסוכנת שההחזר החודשי עולה בא לאורך חיי ההלוואה אך יש לה יתרונות שווה להתייחס אליהם. הריבית מחושבת ע"פ עוגן חיצוני לבנק המשתנה כל תקופה מסוימת + מרווח שהבנק קובע, לדוגמא:
אם העוגן שלילי ועומד על 3.0 -והמרווח עומד על 3% אז הריבית תהיה 7.2%. נניח ועוד 5 שנים העוגן
מתעדכן ל1% אז הריבית תעמוד על 4%.
המרווח נקבע במועד לקיחת ההלוואה ומלווה אותנו לכל אורך חיי ההלוואה.
לריבית משתנה יש מועד שינוי הריבית ובמועד זה הבנק בודק את העוגן האקטואלי לחישוב הריבית. במידה וחתמתם בבנק על נטילת משכנתא ועדיין לא משכתם את הכסף בפועל אתם חשופים לשינוי בעוגן והוא מתקבע רק לאחת משיכת הכסף!
חישוב ההחזר החודשי מבוסס על הריבית העדכנית פלוס חישוב יתרת הקרן העדכנית לאחר חישוב ההצמדה למדד המחירים לצרכן.
יתרונות מסלול המ"צ:
- ברוב המקרים במסלול זה לא יהיו קנסות יציאה גבוהים(אם יהיו כאלה בכלל)
- מסלול רווחי לבנק ולכן שילוב שלו בתמהיל יכול לשפר לנו ריביות במסלולים אחרים
החזר חודשי התחלתי נמוך יחסית
חסרונות מסלול המ"צ:
- סך התשלום לבנק במסלול זה צפוי להיות גבוה במיוחד, הרבה מעבר ליתר המסלולים
- ההחזר החודשי במסלול זה חשוף למדד ולשינויי ריבית, מסלול תנודתי שצפוי לעלות משמעותית לאורך השנים.
מסלול המל"צ
ריבית משתנה לא צמודה למדד מחושבת ע"פ עוגן חיצוני לבנק המשתנה כל תקופה מסוימת פלוס מרווח שהבנק קובע. לדוגמא – אם העוגן שלילי ועומד על 3.0 -והמרווח עומד על %3 אז הריבית תהיה %7.2 נניח ועוד 5 שנים העוגן מתעדכן ל%1 אז הריבית תעמוד על %4.
לריבית משתנה יש מועד שינוי הריבית ובמועד זה הבנק בודק את העוגן האקטואלי לחישוב הריבית. במידה וחתמתם בבנק על נטילת משכנתא ועדיין לא משכתם את הכסף בפועל אתם חשופים לשינוי בעוגן והוא מתקבע רק לאחת משיכת הכסף!
הזכרנו את המושג עמלת פירעון מוקדם:
מדובר בעמלה שהבנק גובה מאתנו במידה ואנו מסלקים את המשכנתא מוקדם מהצפוי.
אחד הדברים החשובים ביותר בנטילת משכנתא הוא תמהיל המשכנתא, מה שמרכיב את המסלולים שלנו. אתם מוזמנים להיכנס ללינק לכתבה שלנו על תמהיל משכנתא וללמוד טוב יותר כיצד הוא משפיעה על המשכנתא ומה החשיבות שלו.
מהם הביטחונות הנדרשים לנטילת משכנתא?
- ביטוח חיים למשכנתא – עליכם לעשות ביטוח חיים שמבטיח שבמידה וחס וחלילה אחד מכם נפטר טרם זמנו הבנק יכסה את המשכנתא דרך חברת הביטוח
- רישום במינהל מקרקעי ישראל/טאבו: הבנק מבקש לבטח את עצמו בהערת אזהרה בטאבו או במנהל כדי שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו
- הבנק מבקש לרשום ברשם המשכונות משכון במשרד המשפטים
- ביטוח מבנה – ביטוח המכסה את הנכס מפני אסונות טבע למיניהם וכל נזק אחר היכול להיגרם לנכס
- חתימה של מוכרי הדירה ועורך דין – הבנק מאלץ גם את מוכרי הדירה ועורך דינם לחתום על מסמכים עבור הבנק שמבטיחים שהכסף יוחזר לבנק במקרה של ביטול עסקה.
במידה והכל מתנהל כשורה הבנק יעביר את התיק לבדיקה אחרונה ובמידה והכל תקין הכסף יועבר לחשבונו של מוכר הנכס.
סיכום – אנו מקווים שנהניתם מהמאמר והוא עזר לכם לקבל מושג טוב יותר מה זה משכנתא ומהו התהליך לקיחת משכנתא, אל תשכחו לקרוא את הכתבה הבאה בנושא מחזור משכנתא.
לכל עזרה או שאלה אנו עומדים לצידכם ועוזרים לכם לשמוע את כל השמועות בחוץ!
