מה זה תמהיל משכנתא ולמה בניית תמהיל משכנתא נכון כל כך חשוב?

גיא בכר
5 באפריל 2021
shutterstock_1245050809

כולנו נסכים רכישת דירה היא כנראה העסקה הכלכלית הגדולה והחשובה ביותר שרוב האנשים יבצעו במהלך חייהם. ובהתחשב בכך שמעטים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה ללא משכנתא חשוב להבין מה זו העסקה הזו וממה היא מורכבת (להבין מה זה תמהיל משכנתא ומהו תהליך בניית תמהיל משכנתא נכון).

בוודאי שמעתם את המילה הזו לא פעם ולא פעמיים ובטח אם אתם מעוניינים בלקיחת משכנתא חדשה או במחזור משכנתא. כשאנחנו מדברים על תמהיל משכנתא אנחנו מדברים על חיבור מסלולי המשכנתא שכל אחד מהם בעל ריביות ומאפיינים שונים ושיעורם מסך כל המשכנתא.

חשוב מאוד להרכיב תמהיל מדויק שמקטין את הסיכון ומקל על החזרת התשלומים החודשיים, וכמובן מפזר את הסיכונים. בעולם ההשקעות ישנה אמירה – "לעולם לא שמים את כל הביצים בסל אחד" והאמירה הזו נכונה גם לגבי המשכנתא, אם נבחר רק מסלול אחד לכל המשכנתא היא תהפוך למסוכנת יותר ולפיכך ההחזר החודשי יכול לעלות משמעותית.

אז מה זה תמהיל משכנתא ואיך הוא עוזר לי להרכיב אותה?

אז כפי שאמרנו תמהיל משכנתא הינו שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות אשר ירכיבו יחדיו הלוואה אחת, כאשר כל מסלול עומד בפני עצמו זה לא אומר שצריך לבחור בין עשרות סוגי משכנתאות, אלא לשלב בין 3-4 מסלולים שיכולים להוכיח עצמם כבחירות מוצלחות.
למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב, הפיזור שמקבלים מקטין את אי הוודאות והופך את המשכנתא והחזרי המשכנתא לברורים יותר ופחות תנודתיים (גם אם בכל מקרה צפוי מרכיב לא קטן של אי וודאות). ובכל מקרה – זה עבודה של יועץ משכנתאות ולא שלכם!

לטעמנו בניית תמהיל משכנתא הוא החלק הכי חשוב בבניית המשכנתא שלכם ויכריע ברובו אם המשכנתא שתיקחו תהיה – גרועה, טובה או מצוינת!
לכל בן אדם ומשפחה יש צרכים שונים, פרופיל פיננסי שונה ומאפיינים שונים ולכן נדרש להתאים את המשכנתא בהתאם ליכולות הכלכליות של כל אחד:

  • נכסים קיימים
  • הכנסה חודשית למשק בית
  • מקצוע – שכיר/ עצמאי
  • התחייבויות קיימות 
  • היסטוריית התנהלות פיננסית – דו"ח נתוני אשראי

המטרה ליצור מסלול שהוא נכון ומשתלם לא רק כרגע בהווה, אלא גם לעתיד!

הדברים המרכזיים שנסתכל עליהם בבניית תמהיל משכנתא נכון:

  • קצב סילוק המשכנתא שאנו מתכננים
  • החזר חודשי הרצוי
  • הריביות שנקבל בכל מסלול
  • המסלולים אותם נרצה לשלב
  • הסיכון שקיים בתמהיל

אז מה המטרה בבניית תמהיל משכנתא?!

המטרה המרכזית היא פיזור סיכונים.
בלקיחת משכנתא תמיד קיים סיכון, אבל באמצעות תמהיל נכון ניתן לצמצם אותו למינימום.
מדינת ישראל הוציאה תקנות במהלך השנים המחייבות את האזרחים לשלב מספר מסלולים, כדי "לבטח" את תנודתיות ואת יכולת ההחזר של לוקחי המשכנתאות.

שימו לב:
יכול לקרות מצב שבו מסלול המשכנתא הנבחר אינו משתלם בנקודת זמן מסוימת, למשל במידה והוא מוצמד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בנקודת עלייה.
במקרה כזה, השינוי במדד המחירים לצרכן ישפיע על תשלומי המשכנתא שיעלו כלפי מעלה ויהפכו לנטל כבד יותר. אבל, אם אותו מסלול צמוד מדד מהווה רק אחוז מסוים לתמהיל המשכנתא הנזק נהנה מנוטרל ומינימלי יותר. 

כמובן שזה נכון גם לצד השני, מסלול שהופך לאטרקטיבי או אף יוצר הזדמנות כלכלית במקום שלא חשבנו שיהיה. ההנחה הכללית של רבים בלקיחת משכנתא יהיה תמיד להתבונן במקרים הגרועים ביותר ולהיערך לכל תרחיש. מהבחינה הזו בניית תמהיל משכנתא היא מעין שער ביטחון ויצירת מנגנון איזונים ונטרול סיכונים.
אחת השיטות הנפוצות בבניית תמהיל משכנתא היא בחירת שני מסלולים מנוגדים יחסית, כשהרציונל הוא שפגיעה במסלול אחד תביא לשיפור במסלול אחר.

בשורה התחתונה – לכל מסלול יש חוקים משלו ואפילו מטרות שונות הקשורות אליו מנקודת מבט של לוקחי משכנתא.
לכל מסלול יש דרגת חשיבות אחרת, שעולה ככל שמדובר במסלול שסכומי הכסף הקשורים אליו גבוהים יותר או במסלול שהפריסה שלו ארוכה.

מה אנחנו ממליצים בנוגע לבניית תמהיל משכנתא?

לפנות ליועץ משכנתאות מוסמך שיוכל להעריך ולבנות עבורכם תמהיל הבנוי ממסלולים שתפורים לכם ומשרתים את האינטרסים שלכם!
אזרחים רבים חושבים שהם "חכמים" גדולים ונכנסים לבד לתחום שהם לא מבינים בו, והתוצאה – הפסד כספי מובטח.

אנחנו נמשיך לעדכן אתכם מדי שבוע במה שכדאי שתדעו,
אם אתם רוצים לדעת איך לשפר את התנאים שלכם, וליווי איכותי ומקצועי בלקיחה/מחזור משכנתא – 

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.
לבנתיים, רוצים ללמוד טקטיקות להשקעה בשוק ההון מאחד המשקיעים הפורצים בישראל בתקופת הקורונה? היכנסו לכתבה הבאה וגלו את כל סודות ההשקעה במניות האמריקאיות באסטרטגית מסחר ארוכת טווח.

נשמח לעזור לכם בכל שאלה

כתיבת תגובה

רוצים לשמוע על הכל לפני כולם?

הרשמו לניוזלטר שלנו

כתבות מומלצות